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用途地域とは、市街地を13種類の地域に分類し、それぞれに建築できる建物の用途を定めた規制の事です。
ですから、その土地がどの用途地域なのかを知る事で、周辺の街並みがどんな風景なのか想像する事ができます。
ここでは、それぞれの用途地域にどんな建築制限が課せられているのか？
また、その土地の用途地域を調べる方法や注意すべきポイントなどをわかりやすく解説します。
この記事は「建築申請memo（新日本法規出版）」
を参考に作成しました
【目次】用途地域
各用途地域の詳細
※一覧表と実例写真でわかりやすく解説
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用途地域とはナニ？
用途地域をわかりやすく言うと
このエリアは「住宅用」、あるいは「商業用」、「工業用」という具合に、エリアごとに用途を定めたルールです。
もし、用途地域が決められていなければ、皆が自由に好きな建物を建てられます。
すると、色々な建物が無秩序に混在して、住みにくい街になってしまうでしょう。
用途地域が定められていないと
用途地域でエリア分けされていると
静かに暮らしたくても、自分の家の隣にパチンコ屋ができたり、プレス工場ができたりするかも知れません。
それを防ぐために、市街地を13種類の用途地域に分類して、地域ごとに建築できる建物を規制しています。
では、具体的に13種類の用途地域とはどのようなものなのでしょうか？
13種類の用途地域
用途地域は大きく分けると次の3つです。
- 住居系
住宅街として発展させる事を目的とした地域。
8種類に分けられています - 商業系
繁華街やオフィス街の用途として発展させる地域。
2種類に分けられています - 工業系
工場が集まる工業団地の様な用途とする地域。
3種類に分けられています
用途地域は全部で次の13種類に分類されています。
用途地域の一覧表
| 用途地域 | 概要 | |
| 住 居 系 |
第一種低層 住居専用地域 |
低層住宅のための地域です。詳細はこちら  |
| 第二種低層 住居専用地域 |
主に低層住宅のための地域です。詳細はこちら |
|
| 第一種中高層 住居専用地域 |
中高層住宅のための地域です。詳細はこちら |
|
| 第二種中高層 住居専用地域 |
主に中高層住宅のための地域です。詳細はこちら |
|
| 第一種住居地域 |
住居の環境を守るための地域です。詳細はこちら |
|
| 第二種住居地域 |
主に住居の環境を守るための地域です。詳細はこちら |
|
| 準住居地域 |
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。詳細はこちら |
|
| 田園住居地域 |
農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。詳細はこちら |
|
| 商 業 系 |
近隣商業地域 |
まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。詳細はこちら |
| 商業地域 |
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。詳細はこちら |
|
| 工 業 系 |
準工業地域 |
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。詳細はこちら |
| 工業地域 |
どんな工場でも建てられる地域です。詳細はこちら |
|
| 工業専用地域 |
工場のための地域です。詳細はこちら |
|
※国土交通省の資料より引用
どこに用途地域が設定されているか？
先にご紹介した通り、13種類に分類されている用途地域ですが、用途地域は日本中の全ての場所に設定されている訳ではありません。
では、どのような場所に用途地域が設定されているのでしょうか？
都市計画法による区域分け
用途地域は「都市計画法」に基づいて定められた地域地区の一つです。
ここでは用途地域が都市計画法の中で、どのような位置付けになっているのかをご紹介します。
都市計画法では日本の国土を大きく2つに分けています。
「都市計画区域」と「都市計画区域外」です。
日本の国土はおよそ3779万haで、その内、都市計画区域が約1000万ha、残りが都市計画区域外になります。
そして、都市計画区域は次の3つに分かれています。
- 市街化区域（約144万ha）
- 市街化調整区域（約373万ha）
- 非線引き区域（約483万ha）
また、都市計画区域外の一部には準都市計画区域があります。
これらの関係をわかりやすくなるように、図にすると次のようになります。
各区域の概要と用途地域
それぞれの区域の詳細と用途地域の有無は次の通りです。
| 区域 | 概要 | 用途地域 の有無 |
|
| 都市計画 区域外 |
都市計画区域外 | 人があまり住まない、山奥の様なエリア。 用途地域は定められていません。 |
× |
| 準都市計画区域 | 都市計画区域外でありながら、ある程度人が住み、市街化が見込まれるエリア。 用途地域を定められている事もあります。 |
△ | |
| 都市計画 区域 |
都市計画区域 | 市街地から郊外の田園地域や山林まで、計画的に整備、開発、保全をしていくエリア。 | ― |
| 市街化区域 | 既に市街地になっているか、これから計画的に市街化を進めるエリア。 市街化区域には必ず用途地域が定められています。 |
〇 | |
| 市街化調整区域 | 農地や森林などで街をつくる予定が無く、建物の建築を抑制しているエリア。 用途地域は定められていません。 |
× | |
| 非線引き区域 | 市街化区域でも市街化調整区域でもないエリア。 用途地域を定められている事もあります。 |
△ | |
〇＝用途地域の設定が必須
△＝必要に応じて用途地域を設定
×＝用途地域を設定していない
用途地域が設定されているのは次の３つ
上記の表で示した区域の中で、用途地域が設定されているのは次の3つの区域です。
- 市街化区域
- 非線引き区域
- 準都市計画区域
用途地域が設定されているのは、人が集まる市街地になります。
ですから、当然、市街化区域には必ず設定されています。
市街化区域以外では準都市計画区域と非線引き区域にも、必要に応じて設定されている場合があります。
用途地域の調べ方
各自治体のサイトで調べる
ネットで簡単に調べられます。
各自治体がホームページで用途地域を確認できるようにしています。
「自治体名」＋「用途地域」で検索してみてください。
おそらく、検索結果の一番、あるいは二番に表示されるのが各自治体がアップしているサイトで、そこには数種類の地図が用意されていて、都市計画図を選べば用途地域を確認できます。
概ね次のような形で確認できるようになっています。
地図上には用途地域ごとに色分けされていて、調べたい場所をピンポイントでクリックすると、そこにマークが付き、用途地域をはじめ、その他建築法規に関わる情報が表示されます。
用途地域の境界付近の敷地の場合、どちらの用途地域なのか分かりにくい事がよくあります。
その様な時は役所の「都市計画課」に問合せて確認するのが良いでしょう。
サイトでの掲載の仕方は各自治体ごとに違っています。
紙に印刷された都市計画図をそのまま掲載している自治体も多々あります。
日本中の用途地域を調べられるサイト
「用途地域」と「建ぺい率・容積率」を調べるだけでしたら次のサイトで、日本中どこでも簡単に調べられます。
地図上で距離や面積の測定ができたり、1、2、3kmの同心円を描いたりする事ができるようになっています。
用途地域の他の記事
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