13種類の用途地域とは|種類と調べ方



 

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建築の法規

 

用途地域とは、市街地を13種類の地域に分類し、それぞれに建築できる建物の用途を定めた規制の事です。
ですから、その土地がどの用途地域なのかを知る事で、周辺の街並みがどんな風景なのか想像する事ができます。

ここでは、それぞれの用途地域にどんな建築制限が課せられているのか?
また、その土地の用途地域を調べる方法や注意すべきポイントなどをわかりやすく解説します。

 

この記事は「建築申請memo(新日本法規出版)」を参考に作成しました

【目次】用途地域


各用途地域の詳細


※一覧表と実例写真でわかりやすく解説

 

 

 

 

 

 

 

用途地域とはナニ?

 

用途地域をわかりやすく言うと
「このエリアは住宅用」あるいは「商業用」、「工業用」という具合に、エリアごとに用途を定めたルールです。

もし、用途地域が決められていなければ、皆が自由に好きな建物を建てられます。
すると、色々な建物が無秩序に混在して、住みにくい街になってしまうでしょう。

静かに暮らしたくても、自分の家の隣にパチンコ屋ができたり、プレス工場ができたりするかも知れません。

それを防いでくれるのが13種類に分類されている用途地域なのですが、用途地域は全ての場所に設定されている訳ではありません。
では、どのような場所に用途地域が設定されているのでしょうか?

 

 都市計画法と用途地域

 

用途地域は「都市計画法」に基づいて定められた地域地区の一つです。

都市計画法では日本の国土を大きく2つに分けています。
「都市計画区域」と「都市計画区域外」です。

日本の国土はおよそ3779万haで、その内、都市計画区域が約1000万ha、残りが都市計画区域外になります。

そして、都市計画区域は次の3つに分かれています。

  • 市街化区域(約144万ha)
  • 市街化調整区域(約373万ha)
  • 非線引き区域(約483万ha)

また、都市計画区域外の一部には準都市計画区域があります。

これらの関係をわかりやすくなるように、図にすると次のようになります。

都市計画区域と都市計画区域外の概念図

 

図で示した区域の中で、用途地域が設定されているのは次の3つの区域です。

  • 市街化区域
  • 非線引き区域
  • 準都市計画区域

 

 

 

 

 

 各区域と用途地域

 

それぞれの区域の詳細と用途地域の有無は次の通りです。

区域 概要 用途地域
の有無
都市計画区域 市街地から郊外の田園地域や山林まで、計画的に整備、開発、保全をしていくエリア。
都市計画区域外 人があまり住まない、山奥の様なエリア。
用途地域は定められていません。
×
準都市計画区域 都市計画区域外でありながら、ある程度人が住み、市街化が見込まれるエリア。
用途地域を定められている事もあります
市街化区域 既に市街地になっているか、これから計画的に市街化を進めるエリア。
市街化区域には必ず用途地域が定められています
市街化調整区域 農地や森林などで街をつくる予定が無く、建物の建築を抑制しているエリア。
用途地域は定められていません。
×
非線引き区域 市街化区域でも市街化調整区域でもないエリア。
用途地域を定められている事もあります

 

用途地域が設定されているのは、人が集まる市街地になります。
ですから、当然、市街化区域には必ず設定されています

市街化区域以外では準都市計画区域非線引き区域にも、必要に応じて設定されている場合があります。

 

 

 

 

 

 

13種類の用途地域

 

用途地域は大きく分けると次の3つです。

  • 住居系
    住宅街の用途として発展させる目的とした地域
    8種類に分けられています
  • 商業系
    繁華街やオフィス街の用途として発展させる地域
    2種類に分けられています
  • 工業系
    工場が集まる工業団地の様な用途とする地域
    3種類に分けられています

用途地域は全部で次の13種類に分類されています。

 

 用途地域の一覧表

 

用途地域 概要


第一種低層
住居専用地域
低層住宅のための地域です。
小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。
詳細はこちら建築法規の関連記事
第二種低層
住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。
小中学校などのほか、150m2までの一定のお店などが建てられます。
詳細はこちら建築法規の関連記事
第一種中高層
住居専用地域
中高層住宅のための地域です。
病院、大学、500m2までの一定のお店などが建てられます。
詳細はこちら建築法規の関連記事
第二種中高層
住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。
病院、大学などのほか、1,500m2までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
詳細はこちら建築法規の関連記事
第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。
3,000m2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
詳細はこちら建築法規の関連記事
第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
詳細はこちら建築法規の関連記事
準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
詳細はこちら建築法規の関連記事
田園住居地域
農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。
住宅に加え、農産物の直売所などが建てられます。
詳細はこちら建築法規の関連記事


近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
詳細はこちら建築法規の関連記事
商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。
詳細はこちら建築法規の関連記事


準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
詳細はこちら建築法規の関連記事
工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
詳細はこちら建築法規の関連記事
工業専用地域
工場のための地域です。
どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
詳細はこちら建築法規の関連記事

※国土交通省の資料より引用

 

 

 

 

 

 

用途地域の調べ方

 


各自治体のサイトで調べる


ネットで簡単に調べられます。
各自治体がホームページで用途地域を確認できるようにしています。
自治体名」+「用途地域」で検索してみてください。

おそらく、検索結果の一番、あるいは二番に表示されるのが各自治体がアップしているサイトで、そこには数種類の地図が用意されていて、都市計画図を選べば用途地域を確認できます。

概ね次のような形で確認できるようになっています。

用途地域の調べ方

 

地図上には用途地域ごとに色分けされていて、調べたい場所をピンポイントでクリックすると、そこにマークが付き、用途地域をはじめ、その他建築法規に関わる情報が表示されます。

用途地域の境界付近の敷地の場合、どちらの用途地域なのか分かりにくい事がよくあります。
その様な時は役所の「都市計画課」に問合せて確認するのが良いでしょう。

 

サイトでの掲載の仕方は各自治体ごとに違っています。

紙に印刷された都市計画図をそのまま掲載している自治体も多々あります。

用途地域の地図の例

 

 


日本中の用途地域を調べられるサイト


「用途地域」と「建ぺい率・容積率」を調べるだけでしたら次のサイトで、日本中どこでも簡単に調べられます。

用途地域マップで建ぺい率と容積率を調べる

 

 

地図上で距離や面積の測定ができたり、1、2、3kmの同心円を描いたりする事ができるようになっています。

 

 

 

 

 

 

 

複数の用途地域がまたがっている場合

 

次の画像は都市計画図の例ですが、赤い〇で囲んだ場所は、一つの敷地に2つの用途地域がまたがっている可能性が高いです。

都市計画図の例

 

 2つの用途地域がまたがっている場合

用途地域が2つまたがっている例

 

この様に1つの敷地に複数の異なる用途地域が指定されている場合は、過半を占める方がその敷地の用途地域になります

この場合は「第二種住居専用地域」が敷地全体の用途地域です。

 

 

 3つの用途地域がまたがっている場合

 

では、図の様に3つの用途地域がまたがっていたらどうなるでしょうか?

 

用途地域が3つまたがっている例

 

どの用途地域も過半を占めていなかったとします。
この場合、何が建築可能かを判定するには、個別に判断します

例えば、パチンコ屋
Cでは建築不可ですが、AとBでは建築可能です。
AとBの合計面積は500㎡で過半を占めるので、この敷地にパチンコ屋を建築する事はできます。

では映画館はどうか?
建築可能なのはAだけなので、映画館を建築する事はできません。

 

 


◆その他、用途地域がまたがっている場合のルール

 

 

他の建築法規についてはこちら

 

 

 

 

 

 

 

 

 ★オススメの記事

 

 

 


このホームページに記載してある情報は自由に使用ていただいて結構です。 ただ、WEB上で引用される場合は、 「家づくりを応援する情報サイト」からの引用である事を記載して、 更に、このホームページへのリンクをしてください。 どうかよろしくお願いします。

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