業務内容
住宅業界の情報
家づくりの知識
その他の基礎知識
サイトの管理人
（株）ポラリス･ハウジングサービス
代表取締役 高田公雄
YouTubeチャンネル
家づくりのノウハウがいっぱい
毎週金曜日に動画配信しています。
高度地区とは、各自治体（特定行政庁）が様々な用途地域に対し定めた高さ制限です。
絶対高さ制限とは違い、北側に斜線制限が伴っている事が多く、各自治体ごとに制限の内容も違います。
ここでは高度地区の調べ方や用途地域がまたがっている場合など、わかりやすく解説します。
この記事は建築申請memo（新日本法規出版）
を参考に作成しました
【目次】高さ制限・高度地区
- 高度地区とはナニか？
- 高度地区の調べ方
- 異なる用途地域がまたがっている場合
- 絶対高さとはナニか？ ⇒別ページ
- 制限を受ける地域
- 絶対高さとの調べ方 ⇒別ページ
- ネットで調べる方法
- 絶対高さ・高度地区の緩和 ⇒別ページ
- 屋上の塔屋の緩和
- 許可による緩和
- 学校などの緩和
建築法規の記事
その他関連記事
高度地区とはナニか？
都市計画法と建築基準法では次のように定められています。
高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とする。
※都市計画法 第9条18項
高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。
※建築基準法 第55条1項
絶対高さとの違い
高度地区も絶対高さも、建物の高さに対しての制限ですが、次の点で違います。
- 高度地区は各自治体の特定行政庁が設定するので、内容は自治体によって全く違っていています。
- 絶対高さは建築基準法で第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地域に対して設定する事になっていますが、それとは違い、高度地区では他の用途地域に対しても設定されます。
- 絶対高さは建築基準法で第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地域に対して、必ず設定されていますが、高度地区は自治体によっては設定していないところもあります。
- 絶対高さは建物の高さだけを制限していますが、高度地区は高さだけではなく北側の斜線制限も含んでいるのが一般的です。
北側斜線との違い
高度地区には北側の斜線制限も伴っている点で、北側斜線制限と似ていますが、次の点で違います。
- 北側斜線は第1・2種低層住居専用地域、田園住居地域、第1・2種中高層住居専用地域の5つの用途地域に必ず適用さてますが、高度地区は自治体によっては設定されていない事もあります。
- 北側斜線が適用される用途地域は上記の様に限られていますが、高度地区は限られていません。
- 一般的に北側斜線よりも高度地区の方が、制限が厳しい。
- 北側斜線では天空率による緩和が可能ですが、高度地区では不可です。
高度地区の制限の例
一般的には次の様な形で、高度地区が設定されていています。
注）各自治体によって制限の内容は違います。
第一種高度地区
第二種高度地区
第三種高度地区
高度地区の調べ方
役所の「都市計画課」に問合せて確認するのが最も確実ですが、ネットでも簡単に調べる事ができます。
ネットで調べる方法
ネットで「自治体名」＋「用途地域」で検索すると簡単に調べる事ができます。
各自治体が都市計画図を閲覧できるようにホームページ上にアップしています。
図のような形で、地図上でクリックした地点の情報が表示されるようになっています。
この例では、旗印の場所がクリックした地点で、絶対高さは10ｍ、そして高度地区に関しては第一種高度地区という規制が設定されている事がわかります。
※自治体によって掲載の仕方が違います。
異なる用途地域がまたがっている場合
敷地の近くに幹線道路が通っているような場合、一つの敷地に複数の用途地域がまたがっている事がよくあります。
その様な場合は、高度地区などの高さ制限はどうなるのでしょうか？
用途地域の境界で高さ制限も変わる
例えば、一つの敷地内に第一種低層住居専用地域と近隣商業地域の二つの用途地域がまたがっていたとします。
そして、それぞれ次のように高さ制限が設定されていたと仮定します。
- 第一種低層住居専用地域：「絶対高さ10ｍ」
- 近隣商業地域：先の例の「第3種高度地区」
その敷地の用途地域は過半を占める「近隣商業地域」の方が、敷地全体の用途地域になります。
しかし、建物の高さ制限は、用途地域の境界線を境いにして、それぞれ違う高さ制限が適用されます。
他の建築法規についてはこちら
★オススメの記事