道路と敷地の関係｜建築基準法による接道義務

建築基準法では道路を表のように分類しています。

※表中の赤字の道路はひじょうによく見かけます。黒字の道路は稀です。

よくある特例扱いの道路

上の表の中で頻繁に遭遇するのは「1号道路」「2号道路」「既存道路」ですが、次の2つも特例扱いの道路ではありますが、よく見かける道路です。

位置指定道路

1項5号の位置指定道路は私道とはいっても一般の人や車の通行ができますし、違法工作物が建てられれば特定行政庁が取り締まってくれるので、公道と同じ扱いになります。
しかし、位置指定をされていない単なる私道は、所有者によって通行できなくなる可能性があります。
ですから、単なる私道に接道している土地の場合は所有者から「通行許可証」をもらわなければ家を建築する事はできません。

2項道路

2項道路は建築基準法施行の時点、あるいは都市計画区域に指定された時点で、4ｍ未満でありながら既に家が立ち並んでいた道路です。幅員が4ｍ未満ですが特定行政庁が特例として指定した道路になります。
2項道路に接した敷地で家を建て替える、あるいは新築する際は、道路の中心から2ｍ後退したところを道路境界とみなして建築しなければなりません。
（道路幅が6ｍに指定されている地域は、道路の中心から3ｍ後退しなければなりません）
※詳細は後述参照

都市計画区域および準都市計画区域で家を建てる場合、敷地が幅員4ｍの道路と2ｍ以上接していなければならないと建築基準法で定められています。
（都市計画区域外であれば接道義務は適用されません）
そして、道路との接し方にも、有効な接道と無効な接道があります。

※都市計画区域・準都市計画区域について詳しくはこちら

• 都市計画法と用途地域

繰り返しになりますが、家を建てるためには敷地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接している事が原則となっています。

しかし、建築基準法が施行されるよりも以前、あるいは都市計画区域に指定されるよりも以前に存在していた道路の多くは、2.7ｍ（9尺）や3.6ｍ（12尺）という幅員になっています。
それら4ｍ以下の道路には、すでに家が建ち並んでいますし、それらの道路を認めないとなると大混乱を招きます。

そこで、4ｍ以下の道路であっても、建て替えや新築の際には現況の道路境界ギリギリまで使って建てるのではなく、将来、その4ｍ以下の道路沿いに建っている家が全て建替えられた時に幅員4ｍ以上の道路になるよう、一定距離セットバックして建てれば建築を許可する事になっています。

今は4ｍ未満でも、将来を見越して道路とみなしましょうと言うのが「2項道路」です。

そして、2項道路のセットバックのルールは次のようになっています。

　道路の中心から2ｍ

 

最も一般的なセットバックのパターンです。

道路の中心から2ｍのラインを道路境界とみなしてセットバックします。
もし、6ｍ指定区域内であれば、3ｍセットバックする事になります。

道路の向かい側の家が建て替える時には、同じように道路の中心から2ｍセットバックするので、将来的には道路の幅員を4ｍ以上に拡幅する事が可能となります。

 

　敷地の向かい側が川の場合

 

敷地の道路の向こう側が川であったり崖だった場合はどうなるでしょうか？

道路の中心から2mセットバックしただけでは、その道路は将来4ｍ以上の幅員にはなりません。
ですから、この様な場合は、道路の向こうの端から4ｍのラインを道路境界とみなしてセットバックします。
もちろん、6ｍ指定区域内であれば、6ｍセットバックしなければなりません。

 

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