建ぺい率と容積率|調べ方は?計算方法は?



 

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建ぺい率と容積率

 

家づくりを始めると、「建ぺい率」や「容積率」という言葉に初めて遭遇したという人も多い事でしょう。
普段の生活では、まず使う事のない言葉なので、ご存じなくても当然の事です。

建ぺい率と容積率は敷地に対する建物の規模の規制です。
建ぺい率は平面的な割合を示し、容積率は立体的な割合を示しています。

このページでは建ぺい率と容積率の調べ方と計算方法をわかりやすくご紹介します。

 

この記事は建築申請memo(新日本法規出版)を参考に作成しました

【目次】建ぺい率・容積率


 

 

 

 

 

 

 

建ぺい率と容積率とは何か

 

建ぺい率と容積率とは、敷地に対する建物の規模を規制する割合です。
平たく言えば「この敷地の広さなら、この大きさを超えた建物を建ててはダメ」という決まりがあるという事です。

具体的には

 

建ぺい率=建築面積÷敷地面積
建ぺい率とは

※建築面積は建物の水平投影面積のこと

建ぺい率の上限が60%で、敷地面積が100㎡だとしたら、建築面積が60㎡までの家であれば建築可能。

 

容積率=延床面積÷敷地面積
容積率とは

容積率の上限が200%で、敷地面積が100㎡だとしたら、延床面積が200㎡までの家であれば建築可能。

簡単な概略はこちらをご覧ください

 

もし、建ぺい率と容積率の規制がないと、どうなってしまうのでしょうか?

住宅街なのに敷地いっぱいに家を建てたり、高層の建物にしたりなど、近隣の住環境の事はお構い無しの建物が乱立してしまうでしょう。

ですから、用途地域が住宅系のエリアでは建ぺい率と容積率の上限が厳しく設定されています。

逆に商業系の用途地域では沢山の店舗や事務所が集まるので、敷地をできるだけ有効活用して、敷地いっぱいに高層ビルを建てるようにした方が良いです。
したがって、商業地域のエリアでは建ぺい率と容積率の上限は緩く設定されています。

 

 用途地域別の建ぺい率と容積率

 

用途地域に対し建ぺい率と容積率の上限は、次の表のように設定されています。

  用途地域 容積率
(%)
建ぺい率
(%)


第一種
低層住居専用地域
50,60,80,
100,150,200
30,40,
50,60
第二種
低層住居専用地域
第一種
中高層住居専用地域

100,150,200,
300,400,500

第二種
中高層住居専用地域
第一種住居地域 50,60,80
第二種住居地域
準住居地域
田園居地域 50,60,80,
100,150,200
30,40,
50,60


近隣商業地域 100,150,200,
300,400,500
60,80
商業地域 200,300,400,
500,600, 700,
800,900,1000,
1200,1300
80


準工業地域 100,150,200,
300,400,500
50,60,80
工業地域 100,150,200,
300,400
50,80
工業専用地域 30,40,
50,60,70

 

上記の表の数値を元に、特定行政庁(各自治体で建築確認や違反建築物に対する措置などの業務を行う機関)が各エリアの建ぺい率と容積率の上限を指定しています。

 

 

 

 

 

 

建ぺい率と容積率の調べ方

 

建ぺい率と容積率を調べる方法は、概ね次の2通りです。

ネットで調べる方法と、役所に尋ねる方法です。

 

 調べ方1 ネットで調べる

 

自治体のホームページで調べる


各自治体のホームページで都市計画図を閲覧できるようになっています。
「自治体名」+「都市計画図」あるいは「用途地域」で検索すれば、検索結果の1番目か2番目に表示されるでしょう。

どんな形で閲覧できるのか実例でご紹介します。

 

都市計画図の例1

自治体の用途地域のサイト

 

画像は杉並区の事例です。
同じ様なシステムを採用しているところは他にも沢山あります。

地図上で調べたい場所をピンポイントでクリックすると、そこにマークが付きます。
(この例の場合は旗印になっています)

すると、その場所の建ぺい率や容積率と、その他の情報が一覧表で表示され、そのまま印刷できるようになっています。

 

都市計画図の例2

都市計画図

 

昔ながらの紙に印刷していた都市計画図のスタイルそのままの状態で閲覧するようになっている場合もあります。

用途地域ごとに色分けされていて、建ぺい率や容積率がマークで記載されています。
マークの意味は各自治体によって違いますが、凡例が付いているので、それを見ると直ぐに分かります。

この例の場合は、下の数字が建ぺい率、丸の中の上の数字が容積率を表していて、それぞれ建ぺい率60%、容積率300%が上限となっています。

自治体によっては 6/10 と 300/10 という具合に記載しているところもあります。

 

用途地域マップのサイトで調べる


 

都道府県の用途地域マップの例

用途地域マップのサイト

 

次のサイトで、日本中どこでも簡単に「建ぺい率・容積率」の上限を調べられます。

 

地図上に用途地域ごとに色分けされていています。
対象となる敷地をクリックすると、その場所の「用途地域」と「建ぺい率・容積率」が表示されます。

 

 

 役所に問合せる

 

ネット上の都市計画図で調べて、間違いなく明らかになれば良いのですが、用途地域の境界ギリギリにある敷地場合、先の例2の様な地図だと、どっちなのかハッキリ分からない事も多々あります。

その様な場合は直接役所に問合せるのが良いでしょう。問合せは窓口ではなくても電話でも構いません
住宅会社でしたら、プランを作成する前には必ず役所に確認してから作業に掛かります。

具体的な問合せ先は、各市町村の「都市計画課」という部署が一般的です。(自治体によって違う場合、例えば「建築指導課」や「街づくり課」などとなっている場合もあります)

該当する敷地の住所を伝えれば、建ぺい率や容積率はもちろん、その他必要な情報も教えてくれます。

 

 

 

 

 

 

建ぺい率の計算

 

建ぺい率の具体的な計算方法と、考慮すべきルールをご案内します。

 

 建ぺい率の計算式

建蔽率は投影面積

 

建ぺい率は、敷地に対して、
建物の投影面積(建築面積と言います)が占める割合です。

計算式は

建ぺい率%=(建築面積÷敷地面積)×100

‥‥ で算出します。

算出した数値が、そのエリアに設定されている建ぺい率の上限を超えて建築する事はできません。

 

 建築面積とは何か?

2階が大きい場合の建ぺい率

 

建ぺい率の計算には、建築面積を算出しなければなりません。
建築面積は「建物の投影面積」です。

投影面積なので、もし2階の方が1階より大きい場合は、2階の面積が建築面積となります。
そして、基本的には(軒の出が外壁より1m以内の場合)屋根の軒の出は無視して結構です。

 

柱芯で計算する

建築面積を算出する際は外壁の外側ではなく、柱や壁の中心を基準として寸法を追っていきます。

図面で記載されている寸法が柱や壁の中心を基準としていますので、図面の寸法からそのまま算出すれば良いです。  

 

 

 建ぺい率に算入するモノ、算入しないモノ

 

建ぺい率の計算で使う建築面積に算入するモノと、しないモノの代表的なモノをご紹介します。



■算入するモノ
 
● 外部階段

外部階段は屋外なので不算入だと思われがちですが、算入しなければなりません。
(延床面積では不算入になります)
二世帯住居などで、外部階段を設ける場合は、注意が必要です。

● 外壁より1m以上出た、バルコニー・屋根・庇

先端から1mを超える部分は、面積に入ります。
例えばバルコニーの出幅が1m20cmだった場合は、20cm分を算入しなければなりません。

 


■ 算入しないモノ
 
●出窓

床から30センチ以上の高さの位置で、
壁からの出が50センチ以下の「出窓」は算入されません。

 

 

 

 

 

 建ぺい率の緩和

 

建築基準法では「特殊な場合の建ぺい率」として、次の場合は建ぺい率が緩和される事になっています。

 

1. 角地に建築物を建てる場合

2つの道路に接している敷地、いわゆる角地に建築物を建築する場合は、建ぺい率の上限を10%加算できます。
例えば建ぺい率の上限が60%と指定されている場合は、70%まで緩和されます。

2. 防火地域内に耐火建築物を建築する場合

防火地域に耐火建築物を建てる場合、建ぺい率を10%加算できます。
もし、用途地域が商業地域の場合は建ぺい率の制限が無くなります。つまり、建ぺい率100%になります。

3. 上記1と2の両方に該当する場合

角地で、しかも防火地域に耐火建築物を建てるとしたら、建ぺい率は20%の加算になります。
例えば建ぺい率の上限が60%と指定されている場合は、80%まで緩和されます。

 

 

 複数の用途地域がまたがる場合(建ぺい率)

 

建築基準法では建ぺい率について次の様な記載があります。

建築物の建蔽率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の建蔽率は、同項の規定による当該各地域又は区域内の建築物の建蔽率の限度にその敷地の当該地域又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。

建築基準法 第53条2項

 

たまに一つの敷地内に複数の異なる用途地域がまたがっている事があります。
その様な場合、建ぺい率の上限は、それぞれの用途地域の面積比で案分して算出しなさいという事です。

では、具体的に計算してみましょう。

 

建ぺい率の計算例
複数の用途地域がまたがっている例

図の様な敷地があったとして、建ぺい率の上限の計算式は次のようになります。

建ぺい率=(Aの面積×Aの建ぺい率+Bの面積×Bの建ぺい率)/敷地全体の面積

  • Aの面積は80㎡
  • Aの建ぺい率は80%ですが、敷地が角地なので10%加算されて90%になります。
  • Bの面積は120㎡
  • Bの建ぺい率は60%ですが、敷地が角地なので10%加算されて70%になります。

それぞれの数字を式に代入します。

建ぺい率=(80×0.9+120×0.7)/(80+120)= 156/200 =0.78

という事で、この敷地の場合は建ぺい率78%までの建築物を建てる事ができます

 

 

 

 

 

 

 

容積率の計算

 

続いて容積率の具体的な計算方法と、考慮すべきルールをご案内します。

 

 容積率の計算式

容積率の算出

 

延べ床面積(建物の全ての階の床面積を合計したもの)を敷地面積で割ったものが、容積率になります。

容積率(%)=(延べ床面積÷敷地面積)×100

 

建ぺい率と次の点が違います

  • 外部階段は床面積には入りません。
  • バルコニーは、2m以上突き出した場合、2mより先の分が床面積に入ります。

他にも参入しないものがあるので、ご紹介します

 

 地下室は容積率に算入されない

地下室の容積率の扱い

 

地下室は全床面積の1/3までなら、床面積から除外され、容積率の計算に算入されません。
注)建築面積にも入りません。

ただし、地下室の天井高が、地盤面から1.0m以下でなくてはなりません。

建ぺい率や容積率が厳しく、希望する広さの家が建てられないときには、地下室は有効な手段です。
ただ、地下室はひじょうにコスト高になりますし、地下水の漏水などの危険性もあるので、注意が必要です。

 

 ガレージは容積率に算入されない

ビルトインガレージの容積率の扱い

 

ビルトインガレージも全床面積の1/5までなら、床面積から除外され、容積率の計算に算入されません。

注)建築面積には算入されるので、建ぺい率をオーバーしないように注意しなくてはなりません。

 

 

 

 

 

 道路の幅員12m未満の場合

 

建築基準法では次の様な記載があります。

前面道路の幅員が十二メートル未満である建築物の容積率は、当該前面道路の幅員のメートルの数値に、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を乗じたもの以下でなければならない。

建築基準法 第52条2項

 

つまり、都市計画で定められている容積率の上限は、実は前面道路の幅員が12m以上の場合なのです。

前面道路の幅員が12m未満の場合、道路の幅員に 4/10 または 6/10を掛けた数値と、予め定められた容積率の上限を比較して、小さい方の数値がその敷地の容積率の上限になります。

4/10、6/10は用途地域によって、どちらを採用するのかが決まっています。

  • 4/10は住居系の用途地域
  • 6/10はその他の地域

例を使って計算してみましょう。

 

ビルトインガレージの容積率の扱い

 

用途地域が近隣商業地域なので6/10を採用します。

前面道路が4mなので、

4×(6/10)=2.4

という事で、前面道路から計算した容積率の上限は240%
元々、設定されていたのが300%ですから、240%の方を採用します。

 

 複数の用途地域がまたがる場合(容積率)

 

建築基準法では容積率について次の様な記載があります。

建築物の容積率に関する制限を受ける地域、地区又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の容積率は、第一項及び第二項の規定による当該各地域、地区又は区域内の建築物の容積率の限度にその敷地の当該地域、地区又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。

建築基準法 第52条7項

 

敷地内に複数の異なる用途地域がまたがっている場合、容積率の上限は、建ぺい率の時と同様に、それぞれの用途地域の面積比で案分して算出します。

では、具体的に計算してみましょう。

 

容積率の計算例
ビルトインガレージの容積率の扱い

 

図の様な敷地があったとして、容積率の上限の計算式は次のようになります。
※基本、建ぺい率の計算と一緒です

容積率=(Aの面積×Aの容積率+Bの面積×Bの容積率)/敷地全体の面積

  • Aの面積は80㎡
  • Aの容積率は300%ですが、前面道路が4mなので、4×6/10=24/10
    元々設定されていた容積率より小さいので、240%が採用されます。
  • Bの面積は120㎡
  • Bの容積率は100%ですが、前面道路が4mなので、4×4/10=16/10
    元々設定されていた容積率の方が小さいので、100%が採用されます。

それぞれの数字を式に代入します。

容積率=(80×2.4+120×1.0)/(80+120)= 312/200 =1.56

という事で、この敷地の場合は容積率156%までの建築物を建てる事ができます

 

他の建築法規についてはこちら

 

 

 

 

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