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第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地域の3つの用途地域では、低層住宅の環境を良好に保つため、建物の最高高さを10ｍまたは12ｍ以内に抑えて建てなくてはなりません。
それを「絶対高さ制限」と言います。
絶対高さの制限には緩和の措置もあります。
絶対高さ制限が適用される用途地域や制限の緩和ついて解説します。
この記事は建築申請memo（新日本法規出版）
を参考に作成しました
【目次】高さ制限・高度地区
- 絶対高さとはナニか？
- 絶対高の調べ方
- 絶対高さの緩和
- 高度地区とはナニか？ ⇒別ページ
- 絶対高さとの違い
- 高度地区の制限の例
- 高度地区の調べ方 ⇒別ページ
- ネットで調べる方法
- 異なる用途地域がまたがっている場合 ⇒別ページ
- 具体例を使って解説
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絶対高さとはナニか？
絶対高さとは、建物の高さを10ｍまたは12ｍ以内と定めた制限の事で、低層住宅の住環境を良好に保つための制限です。
建築基準法では次のように定められています。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の高さは、十メートル又は十二メートルのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。
※建築基準法 第55条1項
絶対高さの制限を受ける用途地域
上記の「建築基準法第55条1項」に定められている様に、絶対高さは、全ての用途地域に適用される訳ではなく、次の3つの用途地域のみに適用されます。
- 第1種低層住居専用地域
- 第2種低層住居専用地域
- 田園住居地域
制限が10ｍなのか12ｍなのかは、特定行政局（各自治体で建築確認や違反建築物に対する措置などの業務を行う機関）が都市計画で設定しています。
設定の仕方は自治体により様々ですが、例えば、用途地域が第一種低層住居専用地域のエリアでは10ｍ、第二種低層住居専用地域のエリアでは12ｍとしている自治体が多いです。
もし、制限が10ｍに設定されていた場合、階高を低く抑えたり、屋根の勾配を緩くすれば、3階建てまでは建てる事ができます。
ところで、絶対高さと同じように建物の高さへの制限として、別ページで解説する「高度地区」というのもあります。
絶対高さの調べ方
最も手っ取り早い調べ方は、ネットで調べる方法です。
ネットで調べる方法
ネットで「自治体名」＋「用途地域」で検索すると簡単に調べる事ができます。
ほとんどの自治体が都市計画図をホームページで閲覧できるようにしています。
例えば東京都杉並区では、図のような形で、地図上でクリックした地点に旗印が付いて、その地点に課せられている制限が表示されるようになっています。
この例では、旗印の場所の用途地域が第一種低層住居専用地域で、絶対高さが10ｍ以下と設定されている事がわかります。
※自治体によって掲載の仕方が違います。
用途地域の境界付近で、画面上では微妙で分かりにくい時には、役所の「都市計画課」に問合せて確認するのが良いでしょう。
絶対高さの制限の緩和
自治体によって緩和の要件は様々ですが、概ね、絶対高さや別ページでご紹介している高度地区についての緩和は次の様な内容が一般的です。
屋上の塔屋の緩和
建築基準法施行令では塔屋の緩和ついて次のように記載されています。
法第三十三条及び法第五十六条第一項第三号に規定する高さ並びに法第五十七条の四第一項、法第五十八条及び法第六十条の三第二項に規定する高さ（北側の前面道路又は隣地との関係についての建築物の各部分の高さの最高限度が定められている場合におけるその高さに限る。）を算定する場合を除き、階段室、昇降機塔、装飾塔、物見塔、屋窓その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の八分の一以内の場合においては、その部分の高さは、十二メートル（法第五十五条第一項及び第二項、法第五十六条の二第四項、法第五十九条の二第一項（法第五十五条第一項に係る部分に限る。）並びに法別表第四（ろ）欄二の項、三の項及び四の項ロの場合には、五メートル）までは、当該建築物の高さに算入しない。
※建築基準法施行令 第2条1項6号のロ
上記の「建築基準法施行令 第2条1項6号のロ」を要約すると次のようになります。
最上階に一部が飛び出している「塔屋」と「オープンな手摺」については緩和されます。
塔屋については、次の条件に該当する必要があります。
- 塔屋の水平投影面積が建築面積の8分の1以内
- 塔屋の高さが5ｍ以内
- 塔屋の用途が階段室、昇降機塔、物見塔、屋窓、装飾塔
※自治体によっては高さ3ｍ以内などとなっている所もあります。
塔屋の緩和の注意点
塔屋を緩和する条件を満たしていたとしても、北側斜線には注意しなければなりません。
図の様に、北側の斜線規制を突出して、塔屋を設ける事はできません。
許可による緩和
絶対高さや高度地区が定められているエリアでも、敷地面積が一定以上の規模で、敷地に一定以上の空地あり、低層住居の環境を害さないと特定行政庁に許可されれば、高さ制限が緩和される場合があります。
建築基準法では次のように定められています。
前項の都市計画において建築物の高さの限度が十メートルと定められた第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、その敷地内に政令で定める空地を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上である建築物であつて、特定行政庁が低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めるものの高さの限度は、同項の規定にかかわらず、十二メートルとする。
※建築基準法 第55条2項
学校などの建築物
学校などの建築物で、その用途上やむを得ないと特定行政庁が認めるものは、絶対高さや高度地区の制限を受けなくなります。
建築基準法では次のように記載されています。
前二項の規定は、次の各号の一に該当する建築物については、適用しない。
２ 学校その他の建築物であつて、その用途によつてやむを得ないと認めて特定行政庁が許可したもの
※建築基準法 第55条3項２号
絶対高さには天空率の緩和は無い
天空率とは魚眼レンズで天空を見上げた状態（正射影投影）で、空が占める割合のことです。
建物の高さに関する制限の中でも、道路斜線、北側斜線、隣地斜線では天空率を使った緩和の措置がありました。
詳しくは各斜線制限のページをご覧ください
ただし、絶対高さには天空率による緩和はありません。
ですから、絶対高さの制限が掛かっている、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域の3つの用途地域では、上記の緩和措置以外に制限を緩和する事はできません。
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