道路斜線制限の緩和|セットバック・2方道路・水面・高低差・天空率



 

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道路斜線制限の緩和

 

「道路斜線制限」は規定された斜線を超えて建築物を建てる事はできません。

しかし状況に応じて、セットバック緩和、1.25緩和、2方道路緩和、水面緩和、高低差緩和といった制限を緩和する措置もあります。
ここでは道路斜線制限の緩和について、図解をしながらわかりやすく解説します。

 

この記事は「建築申請memo(新日本法規出版)」を参考に作成しました

 

 

 

 

 

 

 

道路斜線制限の緩和の詳細

 

道路斜線制限には「セットバック緩和」「1.25緩和」「2方道路緩和」「水面緩和」「高低差緩和」の5つの緩和があります。

また、それ以外にも「天空率を使った緩和」もあります。

 

 道路斜線のセットバック緩和

 

建築基準法では道路斜線のセットバック緩和について次のように定めています。

前面道路の境界線から後退した建築物に対する前項第一号の規定の適用については、同号中「前面道路の反対側の境界線」とあるのは、「前面道路の反対側の境界線から当該建築物の後退距離(当該建築物(地盤面下の部分その他政令で定める部分を除く。)から前面道路の境界線までの水平距離のうち最小のものをいう。)に相当する距離だけ外側の線」とする。

※建築基準法 第56条2項

 

建物を道路ギリギリに建てるのではなく、セットバックして建てた場合、セットバックした後退距離と同じだけ、道路斜線の基点を道路の向こう側へ移動させる事ができます。

セットバック緩和

 

つまり、セットバックすると図の様に、より高い建物を建てられるようになります。

ただし、後退距離は建物の外壁ではなく、最も突出している部分で算出します。
ですから、屋根に軒が出ていれば、軒の先端が後退距離になるので、軒の出が大きい建物は不利になります。

ところで、建物から突出していたとしても、後退距離の算定から除外できる建築物もあります

例えば、玄関ポーチの庇などの場合は、道路境界から1m以上離れていて、幅が敷地間口の5分の1以下などの条件が揃えば除外できることになっています。

その他、除外できる建築物が沢山あります。
詳しくはこちら

 

 

 道路斜線の1.25緩和

 

1.25緩和は用途地域が第一種・第二種低層住居専用地域で、前面道路の幅員が12m以上の場合に適用されます。

1.25緩和

 

前面道路の幅員の1.25倍のラインまでは通常の 1:1.25 の傾斜勾配なのですが、1.25倍のラインより向こう 1:1.5 の勾配になります。

 

セットバックした場合の1.25緩和

1.25緩和+セットバック

 

セットバックした距離と同じだけ道路の向こう側に基点を移します。
そこからセットバックしたラインまでの距離を仮想道路幅とみなして、1.25倍のラインまでは通常の傾斜勾配の1:1.25で、そこから向こうは1:1.5の勾配になります。

 

 

 道路斜線の2方道路緩和

 

建築基準法では道路斜線の2方道路緩和について次のように定めています。

建築物の敷地が二以上の道路に接し、 ~(中略)~ その他特別の事情がある場合における前各項の規定の適用の緩和に関する措置は、政令で定める。

※建築基準法 第56条6項

 

角地の様な複数の道路に接する敷地は、両方の道路から道路斜線が掛かってくるので普通の敷地より制限が厳しくなってしまいます。
その救済措置として2方道路緩和があります。

 

2方道路緩和の概要

2方道路の敷地

 

道路斜線を次の手順で導き出します。

  1. 幅員の広い方の道路から、その道路の幅員の2倍か35mの、どちらか小さい方のラインを引きます。(赤の点線)
  2. 幅員の狭い方の道路の中心から10mの距離にラインを引きます。(青の点線)
  3. 「ア」のエリアには幅員の広い道路の道路斜線を適用して、「イ」のエリアには幅の狭い道路の道路斜線を適用します。

これをわかりやすく立体にすると、この様になります。

2方道路の道路斜線

 

 

 

 

 

 

 道路斜線の水面緩和

 

建築基準法では道路斜線の水面緩和について次のように定めています。

(前略)~ 又は公園、広場、川若しくは海その他これらに類するものに接する場合、 ~(中略)~ その他特別の事情がある場合における前各項の規定の適用の緩和に関する措置は、政令で定める。

※建築基準法 第56条6項

 

前面道路の向こうが水面(川や池)、または公園や広場になっている場合、道路の採光や通風を確保しやすいので制限が緩和されます。

水面緩和

 

水面(川や池)、または公園や広場の向こう側の境界線まで、道路斜線の基点を移動させる事ができます。

 

 

セットバックした場合の水面緩和

水面緩和+セットバック

 

もし、セットバックして建てると、セットバックした距離と同じだけ、向こう側の川の境界よりも更に向こうへ道路斜線の基点を移動させられます。

 

 

 道路斜線の高低差緩和

 

建築基準法では道路斜線の高低差緩和について次のように定めています。

(前略)~ 建築物の敷地とこれに接する道路若しくは隣地との高低の差が著しい場合その他特別の事情がある場合における前各項の規定の適用の緩和に関する措置は、政令で定める。

※建築基準法 第56条6項

 

道路面より敷地の地盤面の方が1m以上高くなっている場合、道路斜線の制限があまりにも厳しくなってしまうので、緩和措置があります。

高低差緩和

 

道路面と地盤面の高低差から1mを引き、残りの2分の1の高さに道路面があるとみなして、道路斜線を設定します。

高低差緩和の計算

式にすると次のようになります。

緩和道路面=(高低差-1m)÷2

もし、高低差が2mだとすれば、
(2-1)÷2=0.5m
・・・で、実際より0.5m高い位置に道路面があるとみなして道路斜線を設定します。

 

 

 道路斜線の天空率を使った緩和

 

建築基準法施行令では道路斜線の天空率について次のように記載されています。

当該建築物の第百三十五条の九に定める位置を想定半球の中心として算定する天空率が、当該建築物と同一の敷地内において道路高さ制限に適合するものとして想定する建築物の当該位置を想定半球の中心として算定する天空率以上であること。

※建築基準法施行令 第135条の6 1項1号

 

天空率とは、魚眼レンズで天空を見上げた状態(正射影投影)で、空が占める割合のことです。

道路斜線の天空率の基準

 

道路斜線制限ギリギリに建てた建築物を適合建築物として想定します。

そして、前面道路の反対側を測定ポイントとして、天空率を求めます。

適合建築物の天空率を基準として、これから建てようとする計画建築物から求めた天空率の方が大きければ(空の面積が大きければ)、道路斜線の制限を満たしている事になります。

道路斜線の制限を天空率でクリア

 

図の様に、計画建築物が道路斜線を超えてしまっていても、天空率が適合建築物より大きければ、違反にはなりません。

 


道路斜線における天空率の測定点


道路斜線の天空率の測定ポイント

 

なお、道路斜線の測定ポイントは次の通りです。

  • 前面道路の反対側の境界
    セットバックしても測定ポイントは変わりません。
  • 道路の幅員の1/2以内の間隔
    敷地の間口の距離で均等割りして配置します。

算定ポイントの全てで、天空率をクリアしていなければなりません。

 

 

 

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