【相続税】不動産（土地・建物）の評価額

公的機関が公表している地価には、主に「公示地価」「相続税路線価」「固定資産税路線価」の3種類があり、それぞれ次の様な役割があります。

 

公示地価

 

相続税路線価

 

固定資産税路線価

 

上記、3種類の地価は、次のような関係になっています。

 

各土地評価額の関係

 

相続税路線価は公示地価の8割ほど
固定資産税路線価は公示価格の7割ほど

この中で、相続税の計算に使われるのは相続税路線価です。

 

 

 

 

　相続税路線価から算出する方法

 

相続税路線価は国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」でご覧いただけます。

サイト上で、該当する都道府県を選び、「路線価図」 を選択して相続路線価を調べる事ができます。

まずは路線図の見方を解説します。
国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で該当する地域を探すと、下の様な地図にたどり着きます。

 

 

評価額の計算

土地の評価額は
対象となる土地が接している道路に定められている路線価を調べて、
「相続税路線価×面積」で算出します。

上の地図の道路に矢印と数字で路線価が記載されています。
赤線で丸く囲んだ所に「380D」と記載されていますが、この場合、「380」の数字はその道路に接している土地の評価額が、1㎡当たり380,000円である事を示しています。

もし、その道路に接する100㎡の土地が相続の対象だとすれば、
「380,000円×100㎡」で、地価の評価額は3800万円という事になります。

なお、この評価額は土地の形状が正方形に近い綺麗な四角形の場合の価格になります。
形状が不整形であったり、ウナギの寝床だったりなど、土地の状況に応じた補正率が定められていて評価額が増減されます。

詳しくはこちらで、わかりやすく解説しています
路線価の補正率｜土地評価額の計算

 

借地権の評価の計算

数字の後のアルファベットは借地権割合を表します。
もし、人から借りている土地に、被相続人（亡くなった人）が家を建てて住んでいたとしたら、土地の借地権の評価額を相続財産に含めなければなりません。
※地代を毎月支払っていて、被相続人（亡くなった人）の所有物ではないので、土地は財産ではないと思われがちですが、借地権は財産として扱われるので注意してください。

先の例で、地図の凡例表を見ると「Ｄ」は60％となっているので、もしその道路に接する100㎡の土地を借りているとしたら、

3800万円×0.6＝2280万円
が借地権の価値となり、相続財産の中に含めます。

逆に、被相続人（亡くなった人）が土地を貸している所有者側だったとしたら、

3800万円×0.4＝1520万円
が土地の評価額となります。

 

なお、路線価の地図は下記でも確認できます。
こちらの方が使い勝手が良いかも知れません。

資産評価システム研究センター｜全国地価マップ

 

資産評価システム研究センターの地図

 

 

 

 

 

 

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倍率方式を使って算出

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倍率方式は固定資産税評価額を使って算出する方法です。

路線価が設定されているのは市街地です。
人工が少ない地域の場合、路線価が設定されていない場合がほとんどで、路線価から評価額を算出する事はできません。

その様な地域では、毎年4月ごろに送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されている評価額を使います。
固定資産税の評価額に定められた倍率をかける事で、相続税の評価額を算出します。

倍率は国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で確認する事ができます。

サイト上で該当する都道府県を選び、「評価倍率表」の欄にある「一般の土地等用」から倍率表を見る事ができます。

対象の土地がもし宅地であれば、「該当する地域」の「宅地の欄」の倍率を固定資産税の評価額にかける事で、相続税の評価額が算出できます。
下の画像が倍率表です。

 

評価倍率表（一般の土地等用）の実例

 

上の表の例の場合、固定資産税評価額が10,000,000円だったとして、該当する倍率が1.1なので、相続税評価額は11,000,000円になります。

固定資産税評価額には形状等について、既に織り込み済みになっているので、固定資産税評価額は路線価方式の様に土地の形状等に応じた補正率を掛ける必要はありません。

倍率表の倍率をかけるだけでOKです。

ただ、倍率表に「路線」と記載されている場合は相続税路線価から計算するしかありません。

 

　簡単に評価額の目安を付ける方法

 

倍率方式は結構簡単に相続税評価額が算出できますが、路線価方式だと、形状がいびつな不整形地などを補正する作業をしなければならないので、路線価から評価額を判断するのは素人には難しいでしょう。

それでも、とりあえず簡単に目安を付ける事はできます。

路線価で計算しなければならない地域であったとしても、倍率方式の様に固定資産税の評価額から、ある程度推測する事ができます。

固定資産税の地価評価額は公示地価の約70％。
相続税の地価評価額は公示地価の約80％。

ですから、

固定資産税評価額×（80÷70）

で計算すれば、相続税評価額の目安となる数字が算出できます。

相続税や贈与税における、建物の評価額は固定資産税評価額が元になります。

建物を新築や増築してからしばらくすると、 調査員がやってきて建物に使われている材料や設備などを査定をし、建物の固定資産税評価額が決定します。

 

 

その後、建物の固定資産税評価額は毎年少しずつ減額されていきます。

ご参考までに、総務省の固定資産評価基準の中に、木造住宅の減額度合いの一覧表があります。

こちらです。
木造家屋経年減点補正率基準表

一般的な木造住宅は再建築評価点数が「50,000点以上79,000点未満」に該当します。
表によると、築20年で経年減点補正率が0.2まで下がり、新築時の固定資産税評価額が20％になります。
そして、築20年以降はずっと20％のままです。

 

　住居用や事業用の建物の評価額

※この記事は国税庁の「No.4602 土地家屋の評価」を参考にしています

住居用や事業用、あるいは空き家など、賃貸用以外の建物の場合、相続税評価額の計算式は次のようになります。

固定資産税評価額×1.0

固定資産税評価額が仮に1,000万円であれば、「1,000万円×1.0＝1,000万円」となり、つまり固定資産税評価額がそのまま建物の相続税評価額になります。

 

　賃貸用の建物の評価額

※この記事は国税庁の「No.4602 土地家屋の評価」を参考にしています

◆戸建住宅を貸している場合

 

戸建住宅をそのまま賃貸にしている場合、相続税評価額の計算式は次のようになります。

固定資産税評価額×（1－借家権割合）

賃借権割合は固定資産税額の30％と決められています。
固定資産税評価額が仮に1,000万円であれば、「1,000万円×（1－0.3）＝700万円」になります。

 

◆賃貸アパートの場合

 

賃貸アパートの場合、建物全体を賃貸用にしている場合は、先の「戸建住宅を貸している場合」の計算式のままになります。
しかし、一部を住居用としてしている場合は、それぞれの床面積の割合で計算します。相続税評価額の計算式は次のようになります。

住居部分評価額＝
固定資産税評価額×床面積割合

賃貸部分評価額＝
固定資産税評価額×床面積割合×（1－借家権割合）

それぞれの合計が建物の相続税評価額になります。

もし、固定資産税評価額が1,000万円で、住居部分が40％、賃貸部分が60％だとしたら、

A.「1,000万円×0.4＝400万円」
B.「1,000万円×0.6×（1－0.3）＝420万円」

AとBの合計、820万円が相続税評価額になります。

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