工事費が高くなる土地　6選｜思わぬ落とし穴

 

 

 

 

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【土地の購入】建築費が高くなる土地｜購入前にここをチェック

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建築費が高くなる土地はこちらになります。

１．防火地域・準防火地域
２．上下水道が引き込まれていない
３．地目が宅地になっていない
４．前面道路の歩道や縁石
５．道路と敷地の高低差
６．接道が狭い旗竿地

それぞれ、分かりやすくご案内します。

ぜひ動画をご覧になってください。

 

動画長さ：9分54秒

 

以下、動画の内容を文字にしてありますので、文字の方が良いという方はこちらをご覧ください。

 

 

 

既存の建物を解体して、その土地に建てる事になりますが、
多くの場合マイホームを建築するためには、まずは土地を購入しなければなりません。

 

ところが、土地の状況によって、家の建築費が思いの他、高くついてしまい、思い通りの家が建てられないという事もあり得ます。

 

建築費が高くなる土地はこちらになります。

１．防火地域・準防火地域
２．上下水道が引き込まれていない
３．地目が宅地になっていない
４．前面道路の歩道や縁石
５．道路と敷地の高低差
６．接道が狭い旗竿地

それぞれ、分かりやすくご案内します。

 

 

それぞれの自治体が防火についての規制をしています。
駅の周辺などの繁華街や幹線道路沿いは防火地域に指定されている場合が多いです。
そして、その防火地域の外側が準防火地域になってます。

もし、購入した土地が準防火地域だと規制が厳しくなり、特にサッシだけでも規制のない地域より100万円以上、高くなる事も、ざらにあります。

 

※準防火はサッシだけでも100万円以上UP

 

これが、防火地域になると更に制限が厳しくなります。
これまで私は、防火地域では工事をした経験はありませんが、
当然、防火地域ならもっと建築費は高く付きます。

不動産屋さんからもらえる物件資料には、 こんな形で「防火」や「準防火」と記載されているので、しっかりチェックしてください。

また、それぞれの自治体のホームページでも確認する事ができます。
「自治体名プラス用途地域」で検索すると出てくるでしょう。

 

続いて２つ目、上下水道が引き込まれていない。

 

 

 

例えばこちらの土地ですが、元々大きな一つの土地を分割して売りに出されました。

右側の敷地には上下水道が引き込まれていますが、この土地には引き込まれていません。
ですから、この土地を買う人は、上下水道の引き込み工事を負担しなければなりません。

これまでに何度か上下水道の引き込み工事をした事がありますが、 大体50～60万円ぐらいかかりました。水道業者に聞くと、本管までの距離が遠いと100万円を超える事もあるそうです。

 

※状況次第で100万円を超える事も

 

ところで、上水道ですが敷地内に引き込まれていたとしても、管の口径が13ｍｍの場合、新築する際には20ｍｍにしなければならない自治体もあります。
そうなると、新たに引き込むのと同じくらいの費用が掛かります。ですから、引き込まれている管の口径も要チェックです。

 

※管の口径も要チェック

 

上下水道の状態がどうなっているのか、ぜひ現場で、確認してみましょう。上水道については、 道路の縁石のところにこの様なマークがあれば、引き込まれています。

マークが無くても、敷地内に水道メーターがあれば引き込まれています。
また水道メーターの蓋を見れば、引き込まれている管の口径が記されています。

下水道については本管と直結している最終升が敷地内にあれば引き込まれています。
こちらが、その最終升です。

ただ、これは古いタイプの升で、最近は蓋がプラスチックでコンパクトな、この様な升になっています。

 

※現地で上下水をチェック

 

では続いて３つ目、地目が宅地になっていない。

 

 

 

土地の登記記録に地目という欄があります。

・・・その地目が宅地になっていないと、家を建てる事ができません。

不動産屋さんからもらえる物件資料にも地目が記載されています。
もし、地目が田や畑、山林になっていたら、宅地に変更しなくてはなりません。
私の場合、過去に一度だけ、地目が畑になっていた事がありました。
地目の変更を司法書士さんに依頼したら、10万円ほどの費用がかかるでしょう。

 

※地目が宅地でなければ建てられない

 

地目の変更自体は、それほど大きな出費にはなりませんが、問題はその土地がそれまで田んぼや畑だったという事です。
田んぼや畑だった土地は、まず間違いなく地盤が弱いです。
ですから地盤改良工事が必要になるでしょう。
そうなると、地盤の状況にもよりますが、50～100万円ほどの出費を強いられるかも知れません。

 

※田や畑だと地盤改良が必要

 

もし地目が宅地になっていたとしても、最近までどのように使われていたのか、要チェックです。・・・

では続いて4つ目、前面道路の歩道や縁石。

 

 

前面道路に歩道がある場合、歩道が道路より1段高くなっていたり、縁石が立ち上がっていたりします。

すると、そのままだと、車の出し入れができません。
その場合は道路を管理しているところ、国道か県道か市道かで違ってきますが、申請すれば、駐車スペースの前の部分の歩道を切り下げる、あるいは縁石を低くする事ができます。
以前、歩道の切り下げをした時は、30万円ほど掛かったと記憶しています。
状況によっては、100万円くらいかかる事もあるようです。

 

※歩道の切下げや縁石の撤去

 

では続いて５つ目、道路と敷地の高低差。

 

 

道路と敷地の高低差があると結構、費用が掛かります。
道路より敷地が高い場合、擁壁工事が必要になります。
例えばこちらの場合、駐車スペースに1ｍ50ｃｍの高さの擁壁を作りましたが、費用は100万円ほどかかりました。

 

※敷地が高いと擁壁が必要

 

逆に道路より敷地の方が低くなっている場合、道路と同じ高さになるまで盛土をします。
例えばこちらの場合、敷地の奥の方（写真の左側）が道路より1ｍ低くなっていました。

そのため、200立方メートルの土を入れて盛土したのですが、盛土だけで80万円ほどの費用がかかりました。

 

※敷地が低いと盛土が必要

 

では最後６つ目、接道が狭い旗竿地。

 

 

 

旗竿地とは細い通路が道路に接していて、奥が広くなっている土地の事です。
竿につけた旗のような形状なので旗竿地と言います。

旗竿地は普通に道路と接している土地よりも2～3割ほど割安に購入する事ができるのですが、建築費用は高く付きます。
まず、上下水道を建物まで引き込むのに、距離が長くなりますし、電気の引き込みも、場合によってはポールを建てて中継させる必要があるかも知れません。
また、通路が狭くて重機が入らないと、基礎工事も建て方も非常にやりにくくなります。
場合によっては100万円以上、建築費が高くなる事もあるでしょう。

 

※旗竿地は工事がしにくい

 

でも、旗竿地は割安で購入できるので、工事費が高く付いても相殺できてしまうかも知れませんね。

 

以上、工事費が高くなる土地の6選をご案内しました。