抵当権の順位（決め方と変更）

 

抵当権は、一つの目的物に複数の設定ができます。その場合、早く登記した者から優先順位が付けられます。

 

 

まず、一番抵当権者のＢが最優先で弁済され、債権額の3000万円を受け取れます。

そして、二番抵当権者のＣが、残りの2000万円を受け取れます。

Ｄは１円も受け取る事ができません。

 

 

 

 

上の例では、Ｂが元本の3000万円を全額弁済される訳ですが、
実際は時間の経過と共に、利息も付いているので、利息分も弁済を受けることができます。

ただ、利息については、無制限に弁済を受けられる事になってしまうと、
場合によっては、利息が積もり積もって、とんでもない金額になってしまい、
後順位の抵当権者がほとんど弁済を受けられなくなってしまう可能性があります。

それではあまりにも可愛そうなので、最後の２年間に限って弁済されるという事になっています。

でも、利息分についても登記してある場合、2年間を超える分の利息も、弁済を受ける事ができます。

 

先の例のように、抵当権の順位が低いと、抵当権が実行されたときに
全額が弁済されない可能性が出てきます。

ですから、Ｃとしては何とか一番抵当権者になりたい訳です。

そこで、ＣはＢとの話し合いで（実際にはそれなりのお金を払って）、
抵当権の順位を変更することができます。

その際、ＢとＣ以外にも利害関係者がいれば、その利害関係者の承諾も必要です。
例えば、下図のような場合です。

 

実は「Ｂが抵当権を担保に、Ｆからお金を借りている」というような場合は
Ｆの承認が無ければ抵当権の順位を変更できません。

ちなみに、Ａは利害関係者ではないので、Ａの承諾は不要です。

 

 

債務者のＡが、まじめにコツコツとＢへの3000万円の債務を完済した場合、
当然ですが、Ｂの一番抵当権は自動的に消滅します。

そして、二番抵当権者だったＣが一番抵当権へと繰り上がります。