抵当権の順位(決め方と変更)



 

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抵当権の順位と変更

 

抵当権は一つの不動産に対し複数の設定が可能です。

もし、設定された複数の抵当権の総額がその不動産の価値を超えていると弁済してもらえない可能性が出てきます。その場合、早く登記した者から優先的に弁済の順位が決められます。また、順位を変更する方法もあります。

 

 

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抵当権の順位の決め方

 

抵当権は、一つの目的物に複数の設定ができます。その場合、早く登記した者から優先順位が付けられます。

 

抵当権の順位

抵当権は、1つの目的物(不動産)に対して、
いくつもも設定することができます。

図のように、
Aが Bから3000万円を借りて、
自分の家に抵当権を設定して登記したとします。

その後、Cからも3000万円を借りて、
自分の家に抵当権を設定して登記したとします。

この場合、先に登記したBの方が優先され
(順位が上になる)、
Bが一番抵当権者、
Cが二番抵当権者となります。

さらに、一番抵当権者のBよりも前に、
実はDからも3000万円を借りていたけれども
登記しなかったとします。

すると、登記していないDはBCよりも順位が最も低くなります。

 

 

 

 

 

弁済額の決め方

 

先の例の状態で抵当権が実行されて競売にかけられたとします。
そしてEが5000万円で買ったとすると、この5000万円が、どのように分配されるのでしょうか?

 

抵当権が実行された場合の弁済額の決め方

 

まず、一番抵当権者のBが最優先で弁済され、債権額の3000万円を受け取れます。

そして、二番抵当権者のCが、残りの2000万円を受け取れます。

Dは1円も受け取る事ができません。

 

 

 

弁済を受ける際の利息は?

 

上の例では、Bが元本の3000万円を全額弁済される訳ですが、
実際は時間の経過と共に、利息も付いているので、利息分も弁済を受けることができます。

ただ、利息については、無制限に弁済を受けられる事になってしまうと、
場合によっては、利息が積もり積もって、とんでもない金額になってしまい、
後順位の抵当権者がほとんど弁済を受けられなくなってしまう可能性があります。

それではあまりにも可愛そうなので、最後の2年間に限って弁済されるという事になっています。

でも、利息分についても登記してある場合、2年間を超える分の利息も、弁済を受ける事ができます。

 

 

 

 

 

抵当権の順位の変更

 

先の例のように、抵当権の順位が低いと、抵当権が実行されたときに
全額が弁済されない可能性が出てきます。

ですから、Cとしては何とか一番抵当権者になりたい訳です。

そこで、CはBとの話し合いで(実際にはそれなりのお金を払って)、
抵当権の順位を変更することができます。

その際、BとC以外にも利害関係者がいれば、その利害関係者の承諾も必要です。
例えば、下図のような場合です。

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実は「Bが抵当権を担保に、Fからお金を借りている」というような場合は
Fの承認が無ければ抵当権の順位を変更できません。

ちなみに、Aは利害関係者ではないので、Aの承諾は不要です。

 

自動的に抵当権の順位が上がるケース

 

債務者のAが、まじめにコツコツとBへの3000万円の債務を完済した場合、
当然ですが、Bの一番抵当権は自動的に消滅します。

そして、二番抵当権者だったCが一番抵当権へと繰り上がります。

  

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