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抵当権とは、土地や建物など、不動産の購入のために、銀行で住宅ローンを組んだり、あるいは、他人からお金を借りる時（不動産とは関係ない借金だとしても）、不動産へ設定する担保のことです。
どんな仕組みになっているのか？
ここでは抵当権について、図解をしながら、わかりやすく説明します。
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‥‥抵当権者が複数いる場合の優先順位は？
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‥‥被担保債権が常に変動する場合の抵当権
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‥‥第三者取得者の話し
- 法定地上権とは
‥‥競売されても、立ち退かなくてもよい
- 一括競売とは
‥‥土地だけの抵当権でも、土地と建物の両方を競売
- 建物の明渡猶予（賃貸の場合）
‥‥賃借権がある場合の抵当物件
- 抵当権の４つの性質
‥‥抵当権が持つ独特の性質について
- 抵当権とは【住宅建築用語の意味】
‥‥抵当権のシステムの仕組みを解説
抵当権の仕組み
次の図を例に見てみましょう。
Ａが土地と建物を購入するために、Ｂから3000万円の借金をしたとします。
（この場合、一般的にはＢは銀行等の金融機関になります）
しかし、Ｂ（銀行）にしてみたら、債務者のＡが必ず借金（住宅ローン）を返済してくれるとは限りません。
そのようなリスクを抱えたままだと、Ｂ（銀行）はお金を貸す訳にはいきません。
そこで、
① 債務者のＡが購入した不動産に抵当権を設定して
② 抵当権者のＢ（銀行）は3000万円を融資します。
この手続きを経る事で、
Ａが3000万円を返済しなかった場合、Ｂは抵当権を実行することができるようになります。
つまり、Ａは購入した土地と建物を担保にして、Ｂ（銀行）からお金を借りる事になります。
もし、Ａが1000万円を返済したところで会社をリストラされ、残りの返済ができなくなったら、
③ Ｂ（銀行）は抵当権を実行して、Ａの土地と建物を差し押さえて競売にかけます。
競売の結果、Ｃという買い手が付けば、
④ Ｂ（銀行）はＣから代金の支払いを受け、借入金額の残債2000万円を回収します。
このシステムが抵当権です。
抵当権と似た例として、質屋をイメージすると分かりやすいかと思います。
質屋に宝飾品などを担保にして預けると、預けた物の価値に見合ったお金を借してくれます。
もし、返済できなければ質流れとなって、質屋は預けた物を売ってお金に換えて回収しますね。
抵当権もそれと同じです。
ただ、抵当権と質権の大きな違いは
抵当権は不動産（動かすことができない土地や建物など）に活用され、質権は動産（宝飾品など動かせて、消えて無くなる可能性があるもの）に活用されます。
また、質権の場合は担保の目的物を預けて使用する事はできませんが、抵当権の場合は担保の目的物をそのまま使用できる事が特徴です。
書類が無くても言葉だけでＯＫ
実は抵当権の設定には、登記も契約書などの書類はいりません。
当事者の間で、お互いの意思表示があれば成立します。
ただ、言葉だけだと、当事者は抵当権を設定した事を分かっていても、第三者には抵当権の存在を証明する事が難しくなりますね。
そうなると、色々と不都合なことが出てくるので、抵当権の登記が必要になってきます。
登記が必要な理由
先にご説明した通り、債務者（お金を借りた）Ａは自分の家に抵当権が設定されても、今まで通り、その家の所有者として自由に使えます。
（質屋の場合は担保を質屋に預けて、自由には使えません）
更に、債務者（お金を借りた）Ａは売却することも自由です。
抵当権者のＢ（銀行）から承諾を得る必要もないのです。
もし、Ａが勝手に第三者のＤに家を売却した場合、抵当権が設定されている事を登記していないと、Ｂ（銀行）はＤに対し抵当権が設定されている事を証明できません。
つまりＢ（銀行）は抵当権を実行できなくなって、債務者のＡがお金を返済できなくなった場合には、 貸したお金を回収する手段が無くなってしまいます。
それを防ぐために、抵当権の設定を登記する事が必要不可欠です。
ですから、住宅ローンを組む場合、抵当権設定の登記は、住宅ローンの借入実行日と同日に行います。
もし、ＡがＢ（銀行）に黙って、家を第三者のＤに売却しようとしたとします。
当然、Ｄはその家を購入する前に登記を確認するでしょう。
すると、その家に抵当権が設定されている事を知ります。
Ａが真面目にＢ（銀行）へ住宅ローンを返済するのであれば良いのですが、そうとは限りません。
Ｄがこの家を購入した場合、Ａの返済が滞って、下手をすると、せっかく購入した家を差し押さえられて、競売に掛けられてしまうかも知れません。
ですから、Ｄはこの家の購入を躊躇し、諦める可能性が高くなります。
結局、抵当権が設定されている事を登記しておけば、家が第三者の手に渡りにくくなります。
仮に第三者の手に渡っても、抵当権が設定されている事を証明できるので、Ｂ（銀行）は抵当権を実行できます。
Ａの借入金額を回収する手段は無くなりません。
抵当権の設定を登記すると、登記記録には下の見本のように 記載されます。
抵当権の設定を登記する場合は、一般的に司法書士に依頼します。
通常、それらの手続きは住宅ローンを組む銀行の方で手配してくれます。
費用は10～20万円ほどになるでしょう。
また、住宅ローンを全額返済した際には、抵当権設定の登記を抹消しなければなりません。
しかし、抹消する際には、銀行はそれらの手続きを一切手配してくれません。
自分で司法書士を手配しなければなりません。
費用は15,000円ほどです。
登記にかかる費用がもったいないという人は、自分で登記する事も、抹消する事もできます。
慣れない作業なので手間取るかも知れませんが、決して難しい作業ではありません。
なお、抵当権は一つの不動産に対し、複数の設定が可能です。
つまり、銀行からは住宅ローンを借りて、ある人からは自動車の購入代金を借りて、別の人から事業の運営資金を借りて・・・。
それら複数の借金の担保を一つの不動産で賄う事ができます。
でも、それら借金の総額が、その不動産の価値を超えてしまっていたら、下手をすると弁済してもらえない可能性が出てきます。
そこで、抵当権の順位が重要になってきます。
抵当権の順位についてはこちらをご覧ください。
抵当権の順位
妨害排除請求
‥‥誰かが抵当権が設定された家を壊したら？
抵当権が設定されている家を、誰かが壊そうとしている事が分かれば、当然ですが、抵当権者（銀行）はそれをやめるように請求できます。
なぜなら、抵当権者（銀行）は抵当権が設定されている家が損傷すると、抵当権を実行して競売にかけても、買い手が付かない事になりかねないからです。
しかし、気が付いた時には既に家が壊されていたとしたら、抵当権者（銀行）はどうするでしょう？
その場合は物上代位性と言って、
例えば、その家に火災保険や損害保険が掛けられていれば、その保険料を差し押さえて弁済に充てる。
あるいは、家を壊した人に損害賠償請求をして、弁済に充てるという事になります。
抵当権の効力の範囲
抵当権を実行して不動産を競売にかける際に、どこまでの範囲が競売の対象になるのでしょうか？
土地に抵当権が設定されている場合、抵当権の効力の範囲は土地だけで、建物が建っていたとしても、建物には抵当権は及びません。
建物に抵当権が設定されている場合は、もちろん土地には抵当権が及びません。
建物のみが競売に掛けられる事になる訳ですが、雨戸など、家の一部とみなされるモノ、畳などのような、家の一部とは言わないまでも、それに近いモノまで、抵当権の効力の範囲に入ります。
しかし、抵当権の設定後に下駄箱を取り付けた場合は、その下駄箱には抵当権がおよびません。
もちろん、抵当権の設定前に取り付けられていた下駄箱は抵当権が及ぶ範囲に入ります。
ただ、競売で土地だけを競落したとしても、そこに家が建っていて人が住んでいれば、家の所有者に出て行ってもらうのは困難ですし、建物だけを競落したとしたら、土地の所有者から「出て行け！」と言われるかも知れないので、だれも競落しようとはしないでしょう。
つまり、担保としての価値が無いという事になります。
ですから、債権者（銀行）側は必ず、共同抵当といって、土地と建物の両方に抵当権を設定しなければ、お金を貸してくれません。
果実には抵当権がおよばない
ちょっと勘違いしやすいのが、果実についての抵当権です。
仮に、みかん畑に抵当権を設定した場合、その土地とみかんの木は抵当権の対象物ですが、みかんの実には効力がおよびません。
つまり、 みかんの実を収穫して利益を得て、早く借金を返しなさいという訳です。
しかし、借金の返済が滞った場合、果実にも抵当権の効力が及ぶことになります。
債権者（銀行）は何とか貸したお金を回収しなければならないので、債権者（銀行）がみかんを採って、借金の回収に充てますという事になります。
その他抵当権のメニュー
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