【抵当権】抹消(消滅)させるには



 

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抵当権の順位と変更

 

抵当権が設定されている不動産を取得した第三者が、抵当権を消滅(抹消)させるにはどうしたらよいのでしょか?

‥‥抵当権を消滅(抹消)させる方法は3つあります。

 

 

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抵当権を消滅(抹消)させたい

 

AがBから3000万円を借りて、 不動産に抵当権を設定したとします。

そして、Cがこの土地をAから2500万円で購入したとします。
(Cは競売で買った訳ではありません)

Cにしてみれば、 せっかく手に入れた土地なのに 抵当権が実行されてしまっては困ります。
何とか抵当権を消滅(抹消)させたいと思って当然です。

ではこの様な場合、どうしたらいいのでしょうか?

‥‥抵当権を消滅(抹消)させる方法は3つあります。

 

 

 

 

1.被担保債権の弁済

 

被担保債権の弁済

 

3000万円の被担保債権さえなくなれば、
抵当権は自動的に消滅(抹消)します。

そこで、CがAに代わって、
Bに3000万円を弁済すれば良いのです。

そうなると、Bの抵当権が消滅(抹消)して、
代わりにCが3000万円を
償還請求することになります。

 

 

つまり、Aに支払う代金の2500万円をBへの弁済に充てます。

しかし、それでも3000万円を弁済しなければならないので、500万円の債権がCに残ってしまいます。

先の2500万円に加えて、債権として残った500万円をBに弁済すれば、抵当権は消滅(抹消)します。

でも、それはCにとっては、あまりいい話ではありません。

そこで、2つ目の方法として、Cに債権が残らない、「抵当権消滅請求」という良い方法があります。

 

 

 

 

 

2.抵当権消滅請求

 

抵当権消滅請求

 

Cが書面でBに対し、
2500万円を払うので抵当権を放棄してほしい
と抵当権消滅請求をします。

(ここで、いくらを提示するかはCの自由です。例えば2000万円でもOKです)

でも、Bがこれでは安すぎると思えば、
2ヶ月以内に抵当権を実行することができます。

 

もし、Bがこの抵当権消滅請求を承諾すれば、
抵当権は消滅(抹消)できます。

この抵当権消滅請求が終るまで、
Cは売買契約の2500万円を
Aに払わなくてもいい事になっていますので、

結局、このケースの場合、
CはAに対して1円も払いません。
(もし、Bに対し2000万円で抵当権消滅請求をして承諾されれば、CがAに払うのは500万円)

最終的に、BにはAに対する500万円の無担保債権が残る事になります。
つまり、担保としていた不動産がAの手元には無いので、500万円の回収をするのは、ほぼ不可能な状態に・・・。
(もし、2000万円で抵当権消滅請求を承諾していれば、Bの無担保債権は1000万円)

要は、Bが500万円損をするけど、全く回収できないよりはまだマシと判断してくれれば、抵当権は消滅(抹消)できるという事ですね。

 

 

 

 

3.代価弁済

 

代価弁済

 

仮にCから2000万円で抵当権消滅請求をされたとします。

Bにしてみれば、
それでは安すぎるので、抵当権を実行して競売に・・・。
でも、もしかしたら2000万円でしか売れない可能性もあります。

抵当権を実行してもしなくても、
もしかしたら、1000万円の無担保債権を抱える事になってしまうのかも知れません。

もし、AとCの間で交わした
売買契約の代金2500万円をAではなく、
自分(B)に払ってくれれば
抱える無担保債権は500万円ですむので、その方が良いかも知れません。

そこで、Aに払う代金を自分に払うようCに請求します。

それをCが応じて2500万円をBに弁済してくれたら、
代わりに抵当権を消滅(抹消)させるという代価弁済というパターンがあります。

 

 

 

 

1,2,3のどれもなされなかったら?

 

抵当権が実行されたら?

先にご紹介した、1.被担保債権の弁済、2.抵当権消滅請求、3.代価弁済、の
どれもなされずに、抵当権が実行され、競売にかけられたらどうなるでしょう?

実は第三者取得者も競売人になれるのです。
(Cも競売に参加できる)

ですからCが競売で競り落とせば、土地を手放さなくてもすむのです。

 

時効の20年が経ったら?

1.被担保債権の弁済、2.抵当権消滅請求、3.代価弁済、の どれもなされずに、
抵当権も実行されず、そのまま20年が過ぎたらどうなるでしょう?

抵当権は時効消滅して、Cの不動産は抵当権の付いていない不動産となります。

もし、Aの土地をCに売っていなかったらどうでしょう?
抵当権が時効消滅するとしたら、債務当事者のAは返済せずに時効消滅を待てば借金がチャラになるなんて、あまりにも都合が良すぎますね。

ですから、その場合は時効により抵当権が消滅(抹消)することはありません。

 

 

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