つなぎ融資とは（利息の計算や費用など）
【住宅建築用語の意味】

 

 

 

 

 

 

 

つなぎ融資とは、
住宅ローンが実行されるまでの間、一時的に借り入れる融資のことを言います。

 

 

　つなぎ融資は注文住宅を建てる時に必要

 

住宅ローンは、住宅を担保にして住宅の購入代金を借りるローンです。

ですから、建売住宅や中古住宅、分譲マンションなど、既に完成した状態の住宅であれば、直ぐに住宅ローンを組んで、購入代金を融資してもらう事が可能になります。

 

では注文住宅の場合はどうでしょうか？

注文住宅の場合、原則として、住宅が完成するまで待たないと、住宅ローンを組むことができません。

しかし、工事が着工してから完成するまでの間に、工事の進行状況に応じて、建築会社へ契約金額を分割して支払う事になります。

ところが、着工する時点では住宅の影も形も無いので、住宅ローンを組むことができません。

そこでその間、住宅ローンとは別のローンを一時的に組んで、支払いに充てる訳ですが、その一時的なローンのことを、つなぎ融資といいます。

 

銀行により様々

銀行によって、住宅ローンの扱いが違っています。

注文住宅を建てる場合でも、つなぎ融資をせずに住宅ローンで対応できるところもあります。

また、ネット銀行などでは非常に条件の良い住宅ローンを扱っているのに、つなぎ融資には対応していなかったりします。

 

注文住宅で、ネット銀行を利用するには

先述した様にネット銀行などでは、つなぎ融資に対応していない場合が多く、注文住宅を建てる場合には利用できないと思われるかも知れません。

しかし、ネット銀行は金利や借入期間など、住宅ローンの条件が他の銀行より良かったりするので、何とか利用したいと考える方も多いでしょう。
そこで、ちょっと裏の手を使って、注文住宅であってもネット銀行で住宅ローンを組む方がおられます。

どの様な方法かというと、
まずは、つなぎ融資に対応している他の銀行で住宅ローンの申し込みをして、審査が通ればその銀行のつなぎ融資を利用します。

その銀行には申し訳ないのですが、利用するのはつなぎ融資だけで、実際はネット銀行で住宅ローンを組み、つなぎ融資を返済してしまうという方も多々いらっしゃいます。

 

 

　つなぎ融資の流れ

 

つなぎ融資を利用する場合の流れは次のようになります。

1. まず、つなぎ融資で建築会社に支払う。
   ↓
2. 住宅の完成後、自分の名前で登記を済ませ、その住宅を担保に住宅ローンを組む。
   ↓
3. 融資が実行されたら、つなぎ融資を返済する。

最も一般的な、つなぎ融資の流れを図にすると、この様になります。

建築会社との工事請負契約で、支払い条件のパターンとして最も一般的なのが、

• 契約時に契約金額の10％を支払う。
• 着工時、上棟時、完成（引渡し）時にそれぞれ30％を支払う。
• 完成（引渡し）後、住宅ローンが実行されたら、つなぎ融資を返済。

 

建築会社との契約時点で10％を支払う事が一般的です。

ところが、つなぎ融資の審査を受ける際に、工事請負契約書や建築確認済書などのコピーが必要になります。

契約の時点では、建築確認済書はまだ無いという場合がほとんどですし、その時点で初めて工事請負契約書が手に入る訳ですから、つなぎ融資が実行されるのはずっと後になります。

したがって、契約時点での支払いは手持ちの現金になるのがほとんどです。

手持の現金があれば問題ありませんが、無い場合は建築会社に対して、契約時の支払いをつなぎ融資が実行されるまで遅らせてもらう等、交渉をする必要があるでしょう。

 

 

　つなぎ融資に必要な費用

 

つなぎ融資を利用すると、次のような費用が余分に発生する事になります。

• つなぎ融資の利息（20万円ほど・条件により異なる）
• つなぎ融資申込みの印紙 （２万円ほど・借入額により異なる）
• 印鑑証明、住民票の印紙代（1000円ほど・自治体による）
• 融資手数料（数万円）
• 振り込み手数料（数百円・銀行による）

 

ザックリですが、工事請負金額が3000万円だとしたら、30万円弱ぐらいの費用が余分にかかる事になります。

 

 

　つなぎ融資の利息を計算

 

つなぎ融資の利息は日割りで計算します。

具体的に次の様な条件で計算してみましょう。

• 住宅会社と交わした契約金額が3000万円
  契約時は現金で300万円
  中間金はつなぎ融資で900万円ずつ3回
• つなぎ融資の金利が3%
• つなぎ融資の借入期間は
  着工時5ヶ月、上棟時3ヶ月、完成時1ヶ月

 

つなぎ融資の計算式は次の通りです。

つなぎ融資の利息＝　融資額　×　つなぎ融資金利　×　日割り

 

	計算式	利息
着工時	900万円×3%×（153日間 / 365日）	113,178円
上棟時	900万円×3.0%×（92日間 / 365日）	68,055円
完成時	900万円×3.0%×（31日間 / 365日）	22,932円
利息の合計		204,165円

※日割りの日数は8月に着工、12月に住宅ローン実行として想定しています。

ということで、つなぎ融資の利息は「204,165円」となります。

 

 

　つなぎ融資のメリットとデメリット

 

つなぎ融資のメリットは
抵当権の設定など、面倒な手続きが無いため、比較的簡単な事です。

逆にデメリットは
手続きが簡単な分、住宅ローンより金利は高目な事です。

ですから、1日でもつなぎ融資の期間を短くする方が有利です。
そのためには、住宅ローンの申請を早めに済ませ、金融機関に相談し、スムーズに進むように心掛けてください。
また、住宅の登記をできるだけ早めるように努めるなど、建築会社との連携も重要です。