45歳でマイホーム取得は手遅れ？｜徹底シミュレーション！

Aさんの家族構成

賃貸暮らしを選んだ35歳の決断から、あっという間の10年。Aさん一家はこうなりました。

ご夫婦は45歳になり、可愛い盛りだったお子さんたちも15歳と13歳。すっかり頼もしくなりました。
世帯年収もキャリアアップと共に700万円から800万円に。

10年前、一度はマイホームを諦めたAさんですが、お子さんの成長や将来のことを考え、再びマイホーム熱が再燃します。

住宅ローンの条件

そして、ここが重要なポイント！
10年前に住宅取得の初期費用に充てるはずだった770万円。
それをただ寝かせておくのではなく、賢く資産運用！
なんと、1000万円に増やすことに成功しました。今回はこれを元手に、夢のマイホーム計画を再スタートさせます。

Aさんの選択肢は、新築一戸建てと新築マンションの２つ。
物件価格は、どちらも5000万円です。

そして住宅ローンですが今回は定年までに完済できる様、返済期間を20年にぎゅっと短縮します。金利は固定で2％。

※住宅ローンの条件

• 頭金：1000万円
• 借入：4000万円
• 返済期間：20年（65歳で完済）
• 固定金利：2％

さあ、この条件で、Aさん一家の「住宅関連費」は一体どう変化するのでしょうか？

35歳で住宅を取得した場合

まずは前回のおさらいです。こちらが、35歳で「持ち家」か「賃貸」を選んだ場合の生涯コストを示したグラフです。

ご覧の通り、一戸建てもマンションもローン返済が終わる30年後からは、賃貸に比べてグッと支出が減ります。
特に「新築一戸建て」が、長い目で見ると最もお得という結果でした。
一方、家賃を永遠に払い続ける賃貸は、70歳を過ぎた辺りから最も負担が重くなってしまいます。

では、本日のメインイベント！
Aさんが10年遅れて、45歳でマイホームを取得した場合のグラフを、ここに重ねてみましょう！

45歳で住宅を取得した場合

まずは、45歳で一戸建てを取得した場合…こうなります！

…いかがでしょう？
「え、そうなの！？」と思いませんでしたか？

確かに、生涯コストで最も有利なのは、35歳で一戸建てを買うパターンです。
でも見てください。35歳で買っても45歳で買っても、最終的なコストに、実はそこまで大きな差は生まれないんです！

※【結論】マイホーム、35歳でも45歳でも大きな差はナシ！

「なんで？10年もスタートが遅いのに？」そう思いますよね。
この逆転劇には、２つの重要なカラクリがあるんです。

逆転劇の2つのカラクリ

カラクリの1つ目
頭金を増やし、借入額を減らしたこと！
Aさんは資産運用によって10年間で、頭金をしっかり増やしました。
これにより、ローンの元本を圧縮できたのが大きいですね。

そして、カラクリの2つ目。
返済期間を短くしたこと！
30年ローンを20年に短縮したことで、支払う総返済額を大幅にカットできたんです。

つまり、スタートが遅れた分を「準備期間」と捉え、しっかり貯えを増やしていれば、45歳からのマイホーム取得は全く手遅れではない、という事なんです！

いずれにせよ今回のシミュレーションでも残念ながら「賃貸暮らしを続ける」という選択肢が金銭的な面では最も不利という結果は一緒でした。

…とは言え！人生はお金だけじゃありません。
賃貸には、持ち家にはない、最高のメリットがあるんです。

身軽さと自由

賃貸の最大の魅力、それは何と言っても「身軽さ」と「自由」です！
富嶽三十六景で有名な、葛飾北斎は生涯になんと93回も引越しをしています。
絵に没頭するあまり部屋の掃除を全くせず、ゴミで足の踏み場もなくなると、サッと次の借家に移り住んだんだとか。

※賃貸は、ライフスタイルに合わせて住み替えが自由自在！

私自身の話で恐縮ですが、今は持家ですが結婚当初は夫婦2人で小さなアパートに。
子どもが生まれたら、少し広い賃貸マンションへ。
2人目が生まれたら、のびのび遊べる賃貸の一戸建てへ。
そんな風に、家族の形に合わせて、住む場所を最適化できたのは、賃貸ならではの特権でした。

その点、持ち家だとそうはいきません。例えば、急な転勤命令。
賃貸なら家族みんなで付いていけますが、持ち家だと「お父さんだけ単身赴任…」という寂しい選択を迫られるかも知れません。
他にも…これは考えたくないですが、「ご近所ガチャ」に外れてしまったら…？
騒音トラブルや、ゴミ屋敷問題。賃貸なら「次を探そう！」と切り替えられますが、
持ち家だと、ずっと我慢を強いられる…なんて可能性もゼロじゃないんです。

※持ち家は「動けない」リスクも

家計のコントロールのしやすさ

そしてもう一つ、見過ごせないメリットが「家計のコントロールのしやすさ」。

このご時世、会社の業績悪化で収入がダウン…なんてことも、決して他人事ではありません。
そんな時、賃貸なら「少し家賃の安いところに引っ越そう」と、家計のハンドルを自分で握れます。
でも持ち家は、月々のローン返済額が固定されています。
もし変動金利だったら…金利が上がって、住宅ローン破綻という最悪のシナリオだってあり得るのです。

※家賃は最強の「生活費コントロール術」