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不動産登記の申請の手続きは原則として当事者が行わなくてはなりません。
登記所に出頭して申請するか、郵送やインターネットを使って申請することもできます。
不動産登記の申請手続きについて、わかりやすく解説します。
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申請の手続き方法
必ず当事者が申請する
口頭による申請は認められません。次のいずれかの手続きで当事者が申請します。
登記所に出頭、あるいは郵送
申請書は法務省のホームページで入手できます。
登記所に直接行って提出するか、郵送で送れば申請できます。
インターネットによる申請（電子情報処理組織を使用）
今ではどのこ登記所でも
インターネットによる申請に対応できます。
詳しくは法務省のホームページを参照
→法務省：不動産登記
申請の手続きは共同で
登記権利者と登記義務者が・・・
例えばＢさんが、Ａさんの土地を購入したとします。 Ｂさんは自分名義の移転登記の手続きをする場合、どうしたらいいでしょう。
もし、Ｂさんが、１人で登記所に申請したとします。
申請の手続きをすると、土地はＢさんの名義になる訳ですから、
Ｂさんは得をする事になります。
（登記権利者）
でも、Ｂさんはウソを言っているのかも知れません。
これだと、Ａさんの土地を
誰でも勝手に自分の名義にしてしまう事ができてしまいます。
しかし、売主のＡさんと
買主のＢさんが、一緒に申請の手続きをしたらどうでしょう？
登記をすることで、損をするＡさん（登記義務者）と
一緒であれば、 申請内容が真実だという事が信用できます。
つまり、原則として登記申請の手続きは
登記権利者と登記義務者が共同でやらなければなりません。
次の場合には１人で登記を申請できます
所有権保存登記
初めてされる所有権の登記なので、
登記義務者（登記によって損をする人）がいません。
仮登記（次ページを参照）
仮登記義務者（登記によって損をする人）の承諾があれば、
仮登記権利者（登記によって得をする人）が
１人で仮登記を申請できます。
住所や氏名の変更登記
住所が変わったり、
名前が変わっても、
その当事者は１人しかいません。
共同申請のしようがありません。
相続による移転登記
親が亡くなり、親の土地を相続した場合、
イタコに父親の霊を乗り移らせて申請します。
‥‥‥なんて事がある訳ないですね。
表示登記
家を新築した場合、
登記義務者（登記によって損をする人）は存在しませんので、
新築した人が１人で登記するしかありません。
判決による登記
登記義務者（不動産を売った人）が登記手続きをしてくれない場合、
登記権利者（不動産を買った人）が裁判に訴えて
「登記手続きを命じる判決」（給付判決）を勝ち取れば、
登記権利者（不動産を買った人）が１人で申請できます。
登記識別情報
パスワードの様なもの
所有権保存登記の手続きをすると、その情報はコンピューターに記録されます。
そして、名義人に登記識別情報というパスワードが通知されます。
後日、その土地を売り、所有権移転登記の手続きをする際には、
登記義務者（不動産を売った人）である証拠として、
登記識別情報を登記所に提示しなければなりません。
そして、登記権利者（不動産を買った人）には、新たな登記識別情報が通知され、
その人以外、登記を勝手に移転することはできなくなります。
ですから、登記識別情報は大切に保管して、絶対に他人には知られてはいけません。
ただし、次の場合は登記識別情報が無くても登記できます。
- 司法書士や弁護士が登記申請を代理
- 公証人が本人であると認証
- 登記官が本人であると確認
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