>> 抵当権とは？
抵当権とは、土地や建物など、不動産の購入のために、銀行で住宅ローンを組んだり、
あるいは、他人からお金を借りる時（不動産とは関係ない借金だとしても）、不動産へ設定する担保のことです。
どんな仕組みになっているのか？
ここでは抵当権について、図解をしながら、わかりやすく説明します。
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次の図は抵当権の仕組みを模式化したものです。
Ａが土地と建物を購入するために、Ｂから3000万円の借金をしたとします。
（この場合、一般的にはＢは銀行などの金融機関になります）
しかし、Ｂ（銀行）にしてみたら、債務者のＡが必ず借金（住宅ローン）を返済してくれるとは限りません。
そのようなリスクを抱えたままだと、Ｂ（銀行）はお金を貸す訳にはいきません。
そこで、
① Ａは自分の家に抵当権を設定して
② 3000万円を借ります。
抵当権を設定すると、
もし、Ａが3000万円を返済しなかった場合、
Ｂは抵当権を実行することができます。
つまり、Ａは購入した土地と建物を担保にして、Ｂ（銀行）からお金を借りる事になります。
もし、Ａが1000万円を返済したところで会社をリストラされ、残りの返済ができなくなったら、
③ Ｂ（銀行）は抵当権を実行して、Ａの土地と建物を競売にかけることができます。
競売の結果、Ｃという買い手が付けば、
④ Ｂ（銀行）はＣから代金の支払いを受け、借入金額の残債2000万円の全額を回収します。
このシステムが抵当権です。
抵当権と似た例として、質屋をイメージすると分かりやすいかと思います。
質屋に宝飾品などを担保として預けると、預けた物の価値に見合ったお金を借してくれます。
もし、返済できなければ質流れとなって、質屋は預けた物を売ってお金に換えて回収しますね。
抵当権もそれと同じです。
ただ、抵当権と質権の大きな違いは
抵当権は不動産（動かすことができない土地や建物など）に活用され、
質権は動産（宝飾品など動かせて、消えて無くなる可能性があるもの）に活用されます。
また、質権の場合は担保の目的物を預けて使用する事はできません。
しかし、抵当権の場合は担保の不動産の所有者がそのまま所有できる事が特徴です。
実は抵当権の設定には、登記も契約書などの書類もいりません。
当事者の間で、お互いの意思表示があれば成立します。
ただ、言葉だけだと、当事者は抵当権を設定した事を分かっていても、第三者には抵当権の存在を証明する事が難しくなりますね。
そうなると、色々と不都合なことが出てくるので、抵当権の登記が必要になってきます。
抵当権の場合、例えば図の様なケースが起こりえるのです。
Ａが自分の家と土地に抵当権を設定して、Ｂからお金を借りたとします。
Ａが自分の家と土地を、Ｂの知らないところでＤに売却。
もし、抵当権を登記していないと、ＢがＤに対し抵当権が設定された家と建物である事を主張しても、証明する手立てが無く、Ｂは抵当権を実行してお金を回収する事ができなくなってしまいます。
先にご説明した通り、債務者（お金を借りた）Ａは自分の家に抵当権が設定されても、
今まで通り、その家の所有者として自由に使えます。
（質屋の場合は担保を質屋に預けて、自由には使えません）
更に、債務者（お金を借りた）Ａは売却することも自由です。
抵当権者のＢ（銀行）から承諾を得る必要もないのです。
もし、Ａが勝手に第三者のＤに家を売却した場合、
抵当権が設定されている事を登記していないと、Ｂ（銀行）はＤに抵当権を対抗できません。
つまりＢ（銀行）は抵当権を実行できなくなって、
債務者のＡがお金を返済できなくなった場合には、 貸したお金を回収する手段が無くなってしまいます。
それを防ぐために、抵当権の設定を登記する事が必要不可欠です。
ですから、住宅ローンを組む場合、抵当権設定の登記は、住宅ローンの借入実行日と同日に行います。
もし、ＡがＢ（銀行）に黙って、家を第三者のＤに売却しようとしたとします。
当然、Ｄはその家を購入する前に登記を確認します。
すると、その家に抵当権が設定されている事を知ります。
Ａが真面目にＢ（銀行）へ住宅ローンを返済するのであれば良いのですが、そうとは限りません。
Ｄがこの家を購入した場合、Ａの返済が滞って、下手をすると、せっかく購入した家を差し押さえられて、競売に掛けられてしまうかも知れません。
ですから、Ｄはこの家の購入を躊躇し、諦める可能性が高くなります。
結局、抵当権が設定されている事を登記しておけば、家が第三者の手に渡りにくくなります。
仮に第三者の手に渡っても、抵当権が設定されている事を証明できます。
Ｂ（銀行）は抵当権を実行できますので、Ａの借入金額を回収する手段は無くなりません。
抵当権を登記すると、登記記録には、下の見本のように 記載されます。
抵当権の設定を登記する場合は、一般的に司法書士に依頼します。
通常、それらの手続きは住宅ローンを組む銀行の方で手配してくれます。
費用は10～20万円ほどになるでしょう。
また、住宅ローンを全額返済した際には、抵当権設定の登記を抹消しなければなりません。
しかし、抹消する際には、銀行はそれらの手続きを一切手配してくれません。
自分で司法書士を手配しなければなりません。
費用は15,000円ほどです。
登記にかかる費用がもったいないという人は、自分で登記の手続きをする事もできます。
なお、抵当権は一つの不動産に複数を設定する事ができます。
つまり、銀行からは住宅ローンを借りて、ある人からは自動車の購入代金を借りて、別の人から事業の運営資金を借りて・・・。
それら複数の借金の担保を一つの不動産で賄う事ができます。
でも、そうなると弁済してもらえないかもしれません。
そこで、抵当権の順位が重要になってきます。
抵当権の順位についてはこちらをご覧ください。
抵当権が設定されている家を、誰かが壊そうとしている事が分かれば、当然ですが、抵当権者（銀行）はそれをやめるように請求できます。
なぜなら、抵当権者（銀行）は抵当権が設定されている家が損傷すると、抵当権を実行して競売にかけても、買い手が付かない事になりかねないからです。
しかし、気が付いた時には既に家が壊されていたとしたら、抵当権者（銀行）はどうするでしょう？
その場合は物上代位性と言って、
例えば、その家に火災保険や損害保険が掛けられていれば、その保険料を差し押さえて弁済に充てる。
あるいは、家を壊した人に損害賠償請求をして、弁済に充てるという事になるでしょう。
抵当権を実行して不動産を競売にかける際に、どこまでの範囲が競売の対象になるのでしょうか？
土地に抵当権が設定されている場合、抵当権の効力の範囲は土地だけで、建物が建っていたとしても、建物には抵当権は及びません。
建物に抵当権が設定されている場合は、もちろん土地には抵当権が及びません。
建物のみが競売に掛けられる事になる訳ですが、
雨戸など、家の一部とみなされるモノ、畳などのような、家の一部とは言わないまでも、それに近いモノまで、抵当権の効力の範囲に入ります。
しかし、抵当権の設定後に下駄箱を取り付けた場合は、その下駄箱には抵当権がおよびません。
もちろん、抵当権の設定前に取り付けられていた下駄箱は抵当権が及ぶ範囲に入ります。
ただ、競売で土地だけを競落したとしても、そこに家が建っていて人が住んでいれば、家の所有者に出て行ってもらうのは困難ですし、建物だけを競落したとしたら、土地の所有者から「出て行け！」と言われるかも知れないので、だれも競落しようとはしないでしょう。
つまり、担保としての価値が無いという事になります。
ですから、債権者（銀行）側は必ず、共同抵当といって、土地と建物の両方に抵当権を設定しなければ、お金を貸してくれないでしょう。
ちょっと勘違いしやすいのが、果実についての抵当権です。
仮に、みかん畑に抵当権を設定した場合、その土地とみかんの木は抵当権の対象物ですが、みかんの実には効力がおよびません。
つまり、 みかんの実を収穫して利益を得て、早く借金を返しなさいという訳です。
しかし、借金の返済が滞った場合、果実にも抵当権の効力が及ぶことになります。
債権者（銀行）は何とか貸したお金を回収しなければならないので、債権者（銀行）がみかんを採って、借金の回収に充てますという事になります。
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