先日、お引き渡ししたお宅ですが、
こんな状態でした。
敷地の北半分が第二種住居地域、
南半分が第一種低層住居専用地域、
更に一部が風致地区になっていました。
そしてこちらが、完成した家です。
「充実の家事動線！こだわり満載の家」
動画長さ 7分55秒
動画の中でも敷地の用途地域についてご案内している通り
第二種住居地域の箇所には3階建てが建てられますが、
第一種低層住居専用地域の箇所は高さ10ｍまでとなっています。
陸屋根であれば3階建ても無理ではありませんが、
鴨川特別修景地域に指定されているので、
東西方向に屋根を掛けて、3～4.5寸勾配にするよう規制されていて、
更に南側の道路の道路斜線が掛かってくるので、
3階建ては不可能です。
ところで、今まで私は80件余りの新築住宅に携わってきましたが、
1つの土地に複数の用途地域がまたがっているのは、今回で2件目。
とても稀なケースです。
なぜこの様な事になっているのかというと、
この土地のすぐ近くに幹線道路が通っていて、
その幹線道路から25ｍの範囲は用途地域が第二種住居地域に指定されていて、
ちょうど土地の真ん中付近が、その25ｍの位置になっているのです。
この様な土地の場合、
単独の用途地域の土地とは違って、色々と変わったルールがあります。
広い方の用途地域が適用
第二種住居地域の部分が72.05平方メートル
第一種低層住居専用地域の部分が66.47平方メートル
ですからこの土地の用途地域は第二種住居地域になり
第一種低層住居専用地域だと、コンビニや飲食店などは建築できませんが、
この土地にはそれらを建てる事ができます。
建物の高さはそれぞれ
先述した通り、建物の高さに関しては
それぞれの用途地域の箇所で規制を受ける事になります。
建ぺい率と容積率は面積比
建ぺい率と容積率は面積比で計算する事になります。
建ぺい率
第二種住居地域の部分が60％
第一種低層住居専用地域の部分も60％
風致地区の部分が40％
これを面積比で計算すると57.43％なのですが、
この土地の2方向が道路（角地）になるので、
10％緩和されて67.43％の建ぺい率になります。
容積率
第二種住居地域の部分が300％
第一種低層住居専用地域の部分も100％
面積比で計算して204.03％の容積率になります。
この辺りの事については、
後日、詳しい記事を作成したいと思っています。