フラット35とは、
住宅金融支援機構と提携した民間の金融機関で利用できる
長期固定金利の住宅ローンです。
利用者のメリットとして、次のようなことが挙げられます。
（1）最長35年間の固定金利
（2）低金利
（3）保証料が不要
（4）繰上げ返済手数料が不要
（5）保証人不要
（6）検査に合格した良質な住宅が購入できる
★フラット35の仕組
フラット35は、
住宅金融支援機構が定めた基準を満たした住宅などの物件に対し
民間の金融機関が貸し出した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、
これを証券化して（ＭＢＳ＝住宅ローン担保証券という債権）
投資家に売却する。
住宅ローンの貸し倒れ(返済不能)のリスクは住宅金融支援機構が負います。
また、延滞の場合は、住宅金融支援機構が立て替えます。
これにより、民間の金融機関は
低金利で長期の固定金利が可能となり、
投資家は低リスクで、高利回りの投資できるようになります。
★フラット35の手続きの流れ
フラット35は住宅の質を維持する水準に適合した証明を受けないと
融資されないなどの厳しい制約があります。
また、基本的には民間の金融機関が提供する商品なので、 申請時の提出書類などは各金融機関によって異なります。
フラット35の申請手続きには建築会社との連携が必要です。
急にフラット35を利用したいと申し出ても
対応できないので、早め目の対応が必要です。
★フラット35 Ｓ
耐震性能や省エネ性能などで、通常のフラット35よりも厳しい一定の基準を満たす住宅を取得する場合は「フラット35 Ｓ」を利用する事ができるようになります。
「フラット35 Ｓ」では、通常のフラット35の金利から一定期間、金利が0.6%引き下げられます。
住宅の性能基準の違いによって「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があり、
当初10年間あるいは5年間、金利が引き下げられます。
例えば、借入金額が3,000万円で返済期間35年の場合、
「フラット35 Ｓ」（金利Aタイプ）で借り入れしたとすると、通常のフラット35と比較すると、総返済額が約180万円少なくなります。
★フラット35のデメリット
フラット35は融資実行時点の金利が適用されます。
ですから申請時点での低金利を期待していたのに、当てが外れてしまうという可能性があります。
融資限度額が物件価格の９割までです。
ただ、これに関しては多くの金融機関がフラット35と併用できるローンも
あわせて販売しているので、１００％ローンも組める可能性はあります。
繰上返済できる額がフラット35の場合は「100万円以上」となっているため、
100万円以上貯蓄してからでないと繰上返済できません。
金融機関によっては、
独自商品よりも利幅の少ないフラット35を前向きに推進しない場合もあります。
民間のローンの場合、事務手数料、登記費用、火災保険料などの諸費用を含めて借り入れることができますが、フラット35の場合はそれができないので、諸費用分は現金で用意する必要があります。
