【相続税】不動産(土地・建物)の評価額

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>>相続の基礎知識>>土地・建物の評価額

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相続税を計算する上で
まずは遺産がどれだけあるのかを把握しなければなりません。

ただ、現金や預金、生命保険などは把握しやすいですが、
土地や建物などの不動産はどのように評価したらよいのでしょうか?

土地や建物の相続税

 

 

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公的機関が公表している地価には、主に次の3種類があります。

公示地価

国土交通省が定めた標準地の土地の価格で、土地取引の際の指標となります。

土地の評価額詳しくはこちら

相続税路線価

国税庁が道路毎に定めた土地の価格で、相続税や贈与性を算出するために用いられます。

土地の評価額詳しくはこちら

固定資産税路線価

市町村が道路毎に定める土地の価格で、固定資産税、都市計画税、などの算出に用いられます。

土地の評価額詳しくはこちら

上記、3種類の地価の関係は次のようになります

 

各土地評価額の関係

生命保険の非課税枠の計算式

 

相続税路線価は公示地価の8割ほど
固定資産税路線価は公示価格の7割ほど

相続税の計算に使われるのは相続税路線価です。

 

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 相続税路線価から地価を算出

 

相続税路線価は国税庁のホームページか
あるいはこちらで参照できます。

相続税路線価へ資産評価システム研究センター|全国地価マップ

 

土地の評価額は
対象となる土地が接している道路に定められている路線価を調べて、
「相続税路線価×面積」で算出します。

例として、次の路線価の地図をご覧ください。

 

相続路線価の地図

 

道路に「400C」と記載されています。

「400」は1㎡当たり400,000円である事を示しています。

もし、この道路に接する250㎡の土地が相続の対象だとすれば、
「400,000円×250㎡」なので、地価は1億円という事になります。

なお、土地の状況に応じて地価は増減します。

詳しくはこちらをご覧ください
相続税路線価へ相続税路線価とは

 

400の後のアルファベットは借地権割合を表します。

凡例によると「C」は70%となっています。
ですから、もしその土地を借りているとしたら、

1億円×(100%-70%)=3000万円
が借地権の価値となります。

 

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 固定資産税から推測

 

路線価は市街地ではないような場所だと設定されていません。
設定されていたとしても土地の状況に応じて地価の増減を判断するのは難しいでしょう。

そのような場合でも、とりあえず目安を付ける事はできます。

毎年、土地の固定資産税の評価額が送られてきますので、
そこからある程度推測する事ができます。

固定資産税の地価評価額は公示地価の約70%。
相続税の地価評価額は公示地価の約80%。

ですから、

固定資産税評価額×(80÷70)

で計算すれば、相続税の地価評価額に近い数字が算出できます。

 

 小規模住宅等の特例

 

土地の広さが330㎡以下で
被相続人(亡くなった人)がその土地に住居として家を建てて住んでいた場合
地価を80%減額する事ができます。

詳しくはこちらをご参照ください。

小規模住宅の特例へ国税庁|小規模住宅等の特例

例えば先の例で、
広さが250㎡で、地価が1億円の土地を所有していて、
そこに建つ家を住居として利用していたとしたら、

8千万円が減額されて、
相続税の対象となる土地の額は2000万円になります。

 

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建物の評価額は固定資産税の評価額になります。

建物を新築して法務局で登記されると 市町村へ連絡が回り、 調査員がやってきて建物の査定をします。

そこで、建物の評価額が決定します。

 

固定資産税を調査員が査定

 

その後、建物の評価額は毎年少しずつ減額されていき、 15~35年後には、新築時の20%ほどになり、
20%になって以降は、ずっと20%のままです。

総務省の固定資産評価基準の中に 減額の度合いの一覧表があります。

こちらです。
小規模住宅の特例へ木造家屋経年減点補正率基準表

 

例えば、建物の1㎡当たりの評点が121,000点以上で、新築時の評価額が5000万円の建物で、経過年数が22年(減点補正率は0.40)だったとします。

その場合、固定資産税の評価額は
5000万円×0.40=2000万円
となります。

ですから、相続税の対象となる建物の額は2000万円になります。

 

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相続税のメニュー相続税の税率と計算方法?

相続税のメニュー不動産(土地・建物)の評価額

 

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